Immobilienfonds funktionieren im Prinzip wie herkömmliche Investmentfonds. Sie bündeln das Kapital diverser Anleger, um gemeinschaftlich Investments zu tätigen.

Bei einem Immobilienfonds wird das Kapital zahlreicher Anleger gemeinschaftlich in Immobilien investiert, wobei mindestens 51 % der Anlagesumme direkt in Immobilien investiert sein muss. Hierdurch können Anleger indirekt und mit einem relativ kleinen finanziellen Einsatz in den Immobilienmarkt investieren, ohne etwa eine ganze Wohnung anzahlen zu müssen. Profite entstehen durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte. Immobilienfonds zeichnen sich zudem durch eine breite Diversifikation aus, welche Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien umfassen kann.

Grundsätzlich wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Offene Immobilienfonds beweisen eine hohe Liquidität, weshalb sie es Anlegern erlauben, jederzeit Investments zu tätigen oder Anteile zu verkaufen. Geschlossene Immobilienfonds erlauben den Ankauf nur mit festen Laufzeiten, zudem ist die Anzahl der Anteile begrenzt, da oft nur wenige und ausgewählte Immobilien ins Projekt einbezogen werden.