Immobilien
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Podcast
17.9.2026
Egal wie unsicher die wirtschaftliche Lage ist – eingekauft wird trotzdem. Genau diese Unaufgeregtheit macht den Lebensmitteleinzelhandel auch für Immobilieninvestments interessant. Denn während sich die Nachfrage in vielen Bereichen des Einzelhandels mit der Konjunktur verändert, gehören Lebensmittel zu den wenigen Dingen, bei denen Verbraucher kaum sparen.
Für Vermögensinhaber stellt sich grundsätzlich eine übergeordnete Frage: Welche Eigenschaften sollte eine Immobilie mitbringen, wenn sie auch in einem veränderten wirtschaftlichen Umfeld möglichst stabil bleiben soll? Der Lebensmitteleinzelhandel kann dabei ein interessanter Baustein sein, um die Vermögensstruktur breiter aufzustellen.
Inflation, Konjunkturschwankungen und geopolitische Unsicherheiten erhöhen den Wunsch nach Stabilität und Planbarkeit. Gleichzeitig stehen klassische, historisch beliebte Immobiliensegmente wie Büroimmobilien vor strukturellen Veränderungen.
Der Lebensmitteleinzelhandel folgt dagegen einer einfachen Logik. Plakativ ausgedrückt: Gegessen wird immer. Supermärkte und Discounter sind Teil der täglichen Nahversorgung – eine Funktion, auf die Verbraucher auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten kaum verzichten können.
Das macht die Nachfrage nach Lebensmittelimmobilien vergleichsweise wenig konjunkturabhängig. Für Eigentümer kann daraus ein stabiles Cashflow-Profil entstehen, insbesondere bei langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern. Indexierte Mietverträge können zudem helfen, steigende Preise teilweise abzubilden. Einen vollständigen Inflationsschutz bieten sie allerdings nicht.
Aus stabiler Nachfrage folgt noch keine gute Kapitalanlage. Wie bei jeder Immobilie entscheidet die Qualität des Objekts.
Entscheidend sind Lage, Erreichbarkeit, Einzugsgebiet und Bevölkerungsentwicklung. Auch Kundenfrequenz und Parkplatzsituation spielen eine Rolle. Auf Mieterseite sind Bonität und wirtschaftliche Stärke des Betreibers relevant, ebenso Laufzeit und Ausgestaltung des Mietvertrags.
Gerade im Lebensmitteleinzelhandel zeigt sich: Nicht jeder Supermarkt ist automatisch eine gute Kapitalanlage. Die tägliche Nachfrage ist ein Vorteil, ersetzt aber nicht die sorgfältige Prüfung von Standort, Immobilie und Mieter. Für die langfristige Ertragskraft spielen insbesondere die demographische Entwicklung, die Kaufkraft und die ansässige Konkurrenz im Einzugsgebiet eine wesentliche Rolle. Ältere Bestandsobjekte auf der „grünen Wiese“ können Risiken wie etwa durch künftige Konkurrenzbebauungen bieten, sollten die heutigen Anforderungen der Immobilie des Mieters nicht mehr zur Immobilie passen, wohingegen in dicht erschlossenen Gebieten Neubauten aufgrund fehlender Freiflächen schwer zu realisieren sind.
Dass der Lebensmitteleinzelhandel derzeit wieder stärker in den Fokus rückt, ist kein Zufall.
Nach Angaben des HAHN Retail Real Estate Reports stieg der Umsatz im deutschen Lebensmittelhandel 2025 nominal um 3,4%1 und real um 1,1%1 zum Vorjahr. Gleichzeitig planen 72%2 der befragten Vertriebslinien eine Ausweitung ihres Filialnetzes in den kommenden Jahren.
Auch der Investmentmarkt belebt sich: Im Jahr 2025 wurden Einzelhandelsimmobilien im Wert von rund 6,4 Milliarden Euro gehandelt, 2%3 mehr als im Vorjahr. Mit rund 19%3 Marktanteil waren sie die drittgrößte Assetklasse am deutschen Immobilien-Investmentmarkt nach Wohnimmobilien (8,4 Milliarden Euro) und Logistikimmobilien (6,6 Milliarden Euro). Besonders gefragt sind Immobilien mit Bezug zur Nahversorgung, die als resilient gegenüber dem Onlinehandel gelten.
Für Vermögensinhaber liegt die Bedeutung nicht allein in der einzelnen Immobilie, sondern in ihrer Funktion innerhalb der Vermögensstruktur.
Wer bereits über größere Bestände verfügt, ist häufig stark auf einzelne Nutzungsarten konzentriert, etwa auf Wohnimmobilien. Eine Beimischung von Handelsimmobilien kann wegen ihrer Nachfrage- und Risikostruktur interessant sein. So lässt sich die Abhängigkeit von einem einzelnen Immobiliensegment verringern.
Durch die Gestaltungsmöglichkeiten der Mietverträge können Objekte im Lebensmitteleinzelhandel sowohl inflationsschützend wirken als auch Cashflow-Stabilität für das Portfolio mit sich bringen. Indexmietverträge sorgen für den nötigen Inflationsschutz. Zudem sind im freistehenden Lebensmitteleinzelhandel sogenannte Triple-Net-Verträge eine gängige Handhabung. Triple-Net-Mietverträge sind langfristige Mietverträge, bei denen der Mieter neben der Miete auch die laufenden Betriebskosten sowie wesentliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Immobilie, einschließlich „Dach und Fach“, übernimmt. Das Kostenrisiko auf Eigentümerseite ist folglich sehr gering und die Mieteinnahmen gut planbar.
Ob eine Investition in Lebensmitteleinzelhandel im Einzelfall sinnvoll ist, hängt allerdings von der bestehenden Vermögensstruktur ab. Eine weitere Immobilie sollte deshalb im Zusammenhang mit den bereits vorhandenen Immobilien betrachtet werden.
Einzelne Supermärkte sind für Privatanleger häufig schwer direkt zugänglich. Neben dem Direkterwerb kommen indirekte Investmentmöglichkeiten infrage.
Gerade bei größeren Vermögen ist dabei eine ganzheitliche Betrachtung entscheidend. Dafür muss zuerst klar sein, wo das Portfolio heute steht, welche Nutzungsarten schon vertreten sind und wo sich Klumpenrisiken gebildet haben. Ein Family Office kann dabei unterstützen, passende Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren, Chancen und Risiken einzuordnen, passende Möglichkeiten zu identifizieren und in den Kontext der bestehenden Struktur zu setzen.
Gute Lebensmittelimmobilien werden selten öffentlich angeboten. Institutionelle Investoren und spezialisierte Fonds sichern sich attraktive Objekte oft, bevor sie überhaupt auf den freien Markt kommen. Für Privatpersonen – auch mit größerem Vermögen – ist der direkte Zugang deshalb häufig der limitierende Faktor, nicht das verfügbare Kapital. So kommt es neben dem disziplinierten Auswahlprozess auch auf ein belastbares Netzwerk an.
Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels können eine sinnvolle und attraktive Ergänzung bestehender Immobilienvermögen darstellen, bspw. bei Portfolios mit hohem Wohnanteil. Ihre unterschiedliche Nutzungsart und die häufig langfristig ausgerichteten Mietverhältnisse können zur weiteren Diversifikation des Portfolios beitragen. Entscheidend ist dabei eine selektive Beimischung von Objekten mit nachhaltiger Standortqualität, bonitätsstarken Mietern und langfristig tragfähigem Nutzungskonzept.
Genau an diesem Punkt setzt die Arbeit eines Family Office an: nicht nur passende Objekte oder Strukturen zu finden, sondern zu beurteilen, welcher Zugangsweg zur bestehenden Vermögensstruktur passt.
Lebensmittelimmobilien sind kein Selbstläufer und kein Sicherheitsversprechen. Aber richtig ausgewählt und in die Vermögensstrategie eingebettet, gehören sie zu den wenigen Immobiliensegmenten, die auch in schwierigen Phasen verlässlich funktionieren können. Genau das macht sie für ein breit aufgestelltes Vermögen so interessant.
Quellen:
1 HAHN Retail Real Estate Report S. 31
2 HAHN Retail Real Estate Report S. 125
3 HAHN Retail Real Estate Report S. 129
Immobilien
17.9.2026
Matthias Schmidt
Lebensmittel werden immer gekauft. Genau diese konstante Nachfrage macht Immobilien im Lebensmitteleinzelhandel für Anleger interessant. Doch welche Rolle können Lebensmittelimmobilien im Immobilienportfolio und in der Vermögensstruktur spielen? Ein Blick auf Chancen, Auswahlkriterien und die richtige Einordnung als Immobilieninvestment.
Egal wie unsicher die wirtschaftliche Lage ist – eingekauft wird trotzdem. Genau diese Unaufgeregtheit macht den Lebensmitteleinzelhandel auch für Immobilieninvestments interessant. Denn während sich die Nachfrage in vielen Bereichen des Einzelhandels mit der Konjunktur verändert, gehören Lebensmittel zu den wenigen Dingen, bei denen Verbraucher kaum sparen.
Für Vermögensinhaber stellt sich grundsätzlich eine übergeordnete Frage: Welche Eigenschaften sollte eine Immobilie mitbringen, wenn sie auch in einem veränderten wirtschaftlichen Umfeld möglichst stabil bleiben soll? Der Lebensmitteleinzelhandel kann dabei ein interessanter Baustein sein, um die Vermögensstruktur breiter aufzustellen.
Inflation, Konjunkturschwankungen und geopolitische Unsicherheiten erhöhen den Wunsch nach Stabilität und Planbarkeit. Gleichzeitig stehen klassische, historisch beliebte Immobiliensegmente wie Büroimmobilien vor strukturellen Veränderungen.
Der Lebensmitteleinzelhandel folgt dagegen einer einfachen Logik. Plakativ ausgedrückt: Gegessen wird immer. Supermärkte und Discounter sind Teil der täglichen Nahversorgung – eine Funktion, auf die Verbraucher auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten kaum verzichten können.
Das macht die Nachfrage nach Lebensmittelimmobilien vergleichsweise wenig konjunkturabhängig. Für Eigentümer kann daraus ein stabiles Cashflow-Profil entstehen, insbesondere bei langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern. Indexierte Mietverträge können zudem helfen, steigende Preise teilweise abzubilden. Einen vollständigen Inflationsschutz bieten sie allerdings nicht.
Aus stabiler Nachfrage folgt noch keine gute Kapitalanlage. Wie bei jeder Immobilie entscheidet die Qualität des Objekts.
Entscheidend sind Lage, Erreichbarkeit, Einzugsgebiet und Bevölkerungsentwicklung. Auch Kundenfrequenz und Parkplatzsituation spielen eine Rolle. Auf Mieterseite sind Bonität und wirtschaftliche Stärke des Betreibers relevant, ebenso Laufzeit und Ausgestaltung des Mietvertrags.
Gerade im Lebensmitteleinzelhandel zeigt sich: Nicht jeder Supermarkt ist automatisch eine gute Kapitalanlage. Die tägliche Nachfrage ist ein Vorteil, ersetzt aber nicht die sorgfältige Prüfung von Standort, Immobilie und Mieter. Für die langfristige Ertragskraft spielen insbesondere die demographische Entwicklung, die Kaufkraft und die ansässige Konkurrenz im Einzugsgebiet eine wesentliche Rolle. Ältere Bestandsobjekte auf der „grünen Wiese“ können Risiken wie etwa durch künftige Konkurrenzbebauungen bieten, sollten die heutigen Anforderungen der Immobilie des Mieters nicht mehr zur Immobilie passen, wohingegen in dicht erschlossenen Gebieten Neubauten aufgrund fehlender Freiflächen schwer zu realisieren sind.
Dass der Lebensmitteleinzelhandel derzeit wieder stärker in den Fokus rückt, ist kein Zufall.
Nach Angaben des HAHN Retail Real Estate Reports stieg der Umsatz im deutschen Lebensmittelhandel 2025 nominal um 3,4%1 und real um 1,1%1 zum Vorjahr. Gleichzeitig planen 72%2 der befragten Vertriebslinien eine Ausweitung ihres Filialnetzes in den kommenden Jahren.
Auch der Investmentmarkt belebt sich: Im Jahr 2025 wurden Einzelhandelsimmobilien im Wert von rund 6,4 Milliarden Euro gehandelt, 2%3 mehr als im Vorjahr. Mit rund 19%3 Marktanteil waren sie die drittgrößte Assetklasse am deutschen Immobilien-Investmentmarkt nach Wohnimmobilien (8,4 Milliarden Euro) und Logistikimmobilien (6,6 Milliarden Euro). Besonders gefragt sind Immobilien mit Bezug zur Nahversorgung, die als resilient gegenüber dem Onlinehandel gelten.
Für Vermögensinhaber liegt die Bedeutung nicht allein in der einzelnen Immobilie, sondern in ihrer Funktion innerhalb der Vermögensstruktur.
Wer bereits über größere Bestände verfügt, ist häufig stark auf einzelne Nutzungsarten konzentriert, etwa auf Wohnimmobilien. Eine Beimischung von Handelsimmobilien kann wegen ihrer Nachfrage- und Risikostruktur interessant sein. So lässt sich die Abhängigkeit von einem einzelnen Immobiliensegment verringern.
Durch die Gestaltungsmöglichkeiten der Mietverträge können Objekte im Lebensmitteleinzelhandel sowohl inflationsschützend wirken als auch Cashflow-Stabilität für das Portfolio mit sich bringen. Indexmietverträge sorgen für den nötigen Inflationsschutz. Zudem sind im freistehenden Lebensmitteleinzelhandel sogenannte Triple-Net-Verträge eine gängige Handhabung. Triple-Net-Mietverträge sind langfristige Mietverträge, bei denen der Mieter neben der Miete auch die laufenden Betriebskosten sowie wesentliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Immobilie, einschließlich „Dach und Fach“, übernimmt. Das Kostenrisiko auf Eigentümerseite ist folglich sehr gering und die Mieteinnahmen gut planbar.
Ob eine Investition in Lebensmitteleinzelhandel im Einzelfall sinnvoll ist, hängt allerdings von der bestehenden Vermögensstruktur ab. Eine weitere Immobilie sollte deshalb im Zusammenhang mit den bereits vorhandenen Immobilien betrachtet werden.
Einzelne Supermärkte sind für Privatanleger häufig schwer direkt zugänglich. Neben dem Direkterwerb kommen indirekte Investmentmöglichkeiten infrage.
Gerade bei größeren Vermögen ist dabei eine ganzheitliche Betrachtung entscheidend. Dafür muss zuerst klar sein, wo das Portfolio heute steht, welche Nutzungsarten schon vertreten sind und wo sich Klumpenrisiken gebildet haben. Ein Family Office kann dabei unterstützen, passende Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren, Chancen und Risiken einzuordnen, passende Möglichkeiten zu identifizieren und in den Kontext der bestehenden Struktur zu setzen.
Gute Lebensmittelimmobilien werden selten öffentlich angeboten. Institutionelle Investoren und spezialisierte Fonds sichern sich attraktive Objekte oft, bevor sie überhaupt auf den freien Markt kommen. Für Privatpersonen – auch mit größerem Vermögen – ist der direkte Zugang deshalb häufig der limitierende Faktor, nicht das verfügbare Kapital. So kommt es neben dem disziplinierten Auswahlprozess auch auf ein belastbares Netzwerk an.
Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels können eine sinnvolle und attraktive Ergänzung bestehender Immobilienvermögen darstellen, bspw. bei Portfolios mit hohem Wohnanteil. Ihre unterschiedliche Nutzungsart und die häufig langfristig ausgerichteten Mietverhältnisse können zur weiteren Diversifikation des Portfolios beitragen. Entscheidend ist dabei eine selektive Beimischung von Objekten mit nachhaltiger Standortqualität, bonitätsstarken Mietern und langfristig tragfähigem Nutzungskonzept.
Genau an diesem Punkt setzt die Arbeit eines Family Office an: nicht nur passende Objekte oder Strukturen zu finden, sondern zu beurteilen, welcher Zugangsweg zur bestehenden Vermögensstruktur passt.
Lebensmittelimmobilien sind kein Selbstläufer und kein Sicherheitsversprechen. Aber richtig ausgewählt und in die Vermögensstrategie eingebettet, gehören sie zu den wenigen Immobiliensegmenten, die auch in schwierigen Phasen verlässlich funktionieren können. Genau das macht sie für ein breit aufgestelltes Vermögen so interessant.
Quellen:
1 HAHN Retail Real Estate Report S. 31
2 HAHN Retail Real Estate Report S. 125
3 HAHN Retail Real Estate Report S. 129
Über den Autor
Matthias Schmidt
Matthias Schmidt ist als Investment Manager im Immobilienbereich von FINVIA tätig.
Herr Schmidt absolvierte sein Bachelorstudium in Immobilienmanagement an der HSRM Wiesbaden. Bereits während seines Masters im Bereich Bau- und Immobilienmanagement an der Hochschule Mainz startete er seinen beruflichen Werdegang im Real Estate Consulting bei Drees & Sommer und begleitete dort institutionelle Investoren im Rahmen der Technischen Due Diligence bei An- und Verkäufen von Immobilien sowie der ESG-Analyse von Immobilienportfolios. Seit Januar 2024 ist Matthias Schmidt bei FINVIA und betreut dort den Ankauf und die Steuerung von Direktimmobilien.
