Immobilien
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18.4.2025
Der Büroimmobilienmarkt steht gegenwärtig vor erheblichen Herausforderungen, die durch tiefgreifende Veränderungen in den Nutzungsanforderungen geprägt sind. Die zunehmende Verlagerung hin zu Homeoffice und flexiblen Arbeitsplatzmodellen hat nicht nur den Flächenbedarf reduziert, sondern auch die Ansprüche an die Nachhaltigkeit von Büroimmobilien erhöht. Infolgedessen ist die Mieternachfrage in den letzten Jahren spürbar gesunken, insbesondere für Immobilien in Randlagen oder solche, die den modernen Anforderungen an die Arbeitswelt nicht gerecht werden. Diese Entwicklungen haben zu einem Anstieg der Leerstände geführt und sich negativ auf den Transaktionsmarkt ausgewirkt, wo die erzielbaren Verkaufspreise erheblich zurückgegangen sind. In diesem Kontext bleibt jedoch die Nachfrage nach Büroimmobilien in zentralen Lagen (CBD) mit hohem Ausstattungsstandard und guter Infrastruktur ungebrochen. Angesichts dieser komplexen Marktsituation stellt sich Immobilieninvestoren nun die Frage: Kann heutzutage nur noch in CBD-Büroflächen investiert werden?
CBD steht für Central Business District und beschreibt Geschäftsdistrikte in Großstädten, die durch Gewerbeflächen und Büros geprägt sind. CBDs zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, eine gute Anbindung an den ÖPNV, wie auch eine gute Nahversorgung aus. Sie sind zudem geprägt von Premium-Immobilien, die häufig auf spezialisierte Waren oder Dienstleistungen ausgerichtet sind, wie beispielsweise Beratungen, Kanzleien oder Finanzdienstleister. Diese Faktoren resultieren häufig in hohen Mietpreisen.
CBDs können sich im (historischen) Stadtzentrum einer Stadt befinden, wie unter anderem in Frankfurt am Main. Gleichzeitig können CBDs aber auch außerhalb der Innenstadt liegen. So befindet sich das CBD in Paris (La Défense) im Westen der Stadt, während London mit der City of London (Square Mile + Lombard Street) und Canary Wharf über mehrere CBDs verfügt.
Um die Rolle von CBD-Büroflächen im Immobilienmarkt besser zu verstehen, ist es wichtig, einen Blick auf die aktuelle Marktsituation zu werfen. In den sechs wichtigsten Immobilienmärkten Deutschlands - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München - steigen die Spitzenmieten kontinuierlich an, während gleichzeitig auch die Leerstände zunehmen.1 Ein Blick auf die letzten zehn Jahre zeigt den kontinuierlichen Anstieg der Spitzenmieten. Lagen die Spitzenmieten im Jahr 2014 noch bei rund EUR 27,67/m², lagen sie fünf Jahre später bei etwa EUR 34,91/m². Im 4. Quartal 2024 verzeichneten die Spitzenmieten einen neuen Höchststand bei ca. EUR 43,54/m².
Dahingegen schwankten die Leerstandsquoten von Büroimmobilien innerhalb der letzten zehn Jahre. Im Jahr 2014 zeichnete sich ein Leerstand von ca. 5,73 Mio. m² ab, was einer Leerstandsquote von rd. 7,0 % entspricht. Bis ins Jahr 2019 sank der Leerstand auf ca. 2,74 Mio. m² (3,3 %) und stieg über den Zeitraum der Corona-Pandemie wieder deutlich an. Aktuell liegt die Leerstandsquote (Stand: 4. Quartal 2024) mit einem Wert von 5,62 Mio. m² (6,5 %) fast auf demselben Niveau wie 2014.
Ein differenzierter Blick auf die lokalen Märkte zeigt jedoch deutliche Unterschiede innerhalb der Märkte. Während in zentralen Innenstadtlagen die Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen weiterhin steigt, kann dort gleichzeitig ein stagnieren oder gar ein Rückgang des Leerstands beobachtet werden. Gleichzeitig erhöhen bzw. stabilisieren sich in diesen begehrten Lagen die Spitzenmieten, was auf eine stabile bis wachsende Nutzernachfrage hindeutet. Im Gegensatz dazu nimmt der Leerstand in peripheren Lagen weiter zu. In einigen Teilmärkten entstehen sogar strukturelle Leerstände. Diese Büroflächen umzunutzen oder zu revitalisieren, stellt für die gesamte Branche eine große Herausforderung dar.
Die steigende Leerstandsquote lässt sich unter anderem durch den Einfluss von Remote Work und hybriden Arbeitsmodellen erklären, da sich die benötige Fläche pro Mitarbeiter reduziert. Daraus resultiert, dass Unternehmen bei Neuvermietung oder Umzügen tendenziell kleinere Büroflächen anmieten, um folglich Mietkosten zu sparen.
Gleichzeitig sind die Mietenden Unternehmen bereit für eine bessere Ausstattung, Lage, Anbindung und Energieeffizienz der Gebäude höhere Mietzinsen zu zahlen.2
Die Gründe für die Verschiebung in der Nachfrage nach Büroimmobilien sind vielfältig und hängen eng mit den Entwicklungen der letzten Jahre sowie sich wandelnden Anforderungen von Unternehmen und Arbeitnehmern zusammen.
Die Nachfrage nach Büroimmobilien unterliegt derzeit einem Wandel, der maßgeblich durch die global angespannte wirtschaftliche und politische Lage beeinflusst wird. In vielen Volkswirtschaften sind rezessive Tendenzen erkennbar. Vor diesem Hintergrund sehen sich zahlreiche Unternehmen mit rückläufigen Umsätzen und steigendem Kostendruck konfrontiert. In der Folge werden Einsparpotenziale gezielt geprüft – insbesondere bei den Fixkosten. Da Büroflächen in vielen Fällen einen erheblichen Anteil an den laufenden Betriebsausgaben darstellen, versuchen Unternehmen zunehmend, ihre Mietkosten zu reduzieren. Dies äußert sich in einer wachsenden Nachfrage nach kleineren, aber effizient nutzbaren Büroeinheiten.
Während die Größen der nachgefragten Flächen sinken, bleibt der Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte hoch, was Unternehmen vor eine doppelte Herausforderung stellt: Einerseits müssen Flächen konsolidiert werden, andererseits sollen die Arbeitsumgebungen attraktiv genug sein, um Mitarbeitende zu binden und neue Talente zu gewinnen. Die Lösung liegt für viele Firmen in hochwertigen, flexibel gestaltbaren Flächen in gut erreichbaren Lagen, die sowohl Effizienz als auch Aufenthaltsqualität bieten. Damit verschieben sich die Anforderungen an Büroimmobilien zunehmend weg von der reinen Flächengröße hin zu funktionalen, modernen Konzepten, die sowohl betriebswirtschaftlichen als auch arbeitnehmerbezogenen Ansprüchen gerecht werden.
Dieser Wandel in der Flächennachfrage geht international – insbesondere in Nordamerika – mit einem weiteren Trend einher: Der verstärkten Integration von sogenannten „Amenities“ in Büroimmobilien. Nutzerfreundliche Zusatzangebote wie begrünte Dachterrassen, moderne Fitnessstudios, hochwertige Kantinen oder integrierte Gastronomiekonzepte gewinnen zunehmend an Bedeutung. Sie dienen nicht nur der Steigerung der Aufenthaltsqualität, sondern auch der Förderung von Mitarbeiterzufriedenheit, Gesundheit und sozialem Austausch – Aspekte, die im Rahmen moderner Arbeitsplatzstrategien an Relevanz gewonnen haben.
Aus Sicht von Eigentümern und Investoren ergibt sich daraus ein klares Anforderungsprofil für zukunftsfähige Büroimmobilien: Sie müssen zentral gelegen sein, über eine flexible Flächenstruktur verfügen, um sich an die spezifischen Bedürfnisse der Mietparteien anpassen zu können und durch ein attraktives Angebot an Zusatzleistungen einen echten Mehrwert bieten.
Ein weiterer bedeutender Einflussfaktor auf die Entwicklung des Büroimmobilienmarkts sind die zunehmenden regulatorischen Anforderungen im Bereich ESG (Environmental, Social, Governance). Insbesondere im Rahmen der ESG-Berichterstattung sehen sich Unternehmen – nicht zuletzt aufgrund gesetzlicher Vorgaben auf EU-Ebene – dazu verpflichtet, ihre Umweltauswirkungen transparent zu erfassen und zu reduzieren. Vor allem im dienstleistungsorientierten Sektor rücken dabei die genutzten Büroflächen in den Fokus, da sie einen wesentlichen Beitrag zur unternehmenseigenen Treibhausgasbilanz leisten. Um diese zu optimieren und den selbst gesteckten Nachhaltigkeitszielen gerecht zu werden, steigt die Nachfrage nach energieeffizienten, ressourcenschonend betriebenen und emissionsarmen Immobilien deutlich an. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf dem Prinzip „Cradle to Cradle”, bei dem Materialien wiederverwendet und recycelte Materialien genutzt werden. Auch Objekte mit Ladestationen für Elektromobilität, Carsharing-Angeboten und Fahrradstellplätzen erfreuen sich wachsender Beliebtheit.
Für Eigentümer und Projektentwickler bedeutet das: Nachhaltige Gebäudekonzepte sind kein optionales Qualitätsmerkmal mehr, sondern zunehmend Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermarktung. In diesem Zusammenhang gewinnen Nachhaltigkeitszertifikate wie LEED, DGNB oder BREEAM stark an Bedeutung, da sie sowohl ökologischen Standards als auch Transparenzanforderungen gerecht werden und als Nachweis für die ESG-Konformität einer Immobilie dienen. Die Berücksichtigung dieser Aspekte wird somit zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil auf einem zunehmend anspruchsvollen Markt.
Smart Offices, in denen Heizung, Klimaanlage und Beleuchtung automatisiert gesteuert werden, setzen neue Standards in der Bürogestaltung. Diese Systeme tragen nicht nur zur Energieeffizienz bei, sondern erhöhen auch den Komfort der Mitarbeiter, indem sie automatisch an die Arbeitszeiten angepasst werden. Darüber hinaus ermöglichen smarte Technologien eine präzisere Erfassung und Analyse von Nutzungsdaten, wodurch Flächennutzung optimiert und Betriebskosten gesenkt werden können.
Für Eigentümer und Investoren ergeben sich daraus neue Anforderungen an die technische Ausstattung und Infrastruktur von Büroimmobilien. Gebäude müssen zunehmend digitalisiert und mit intelligenten Steuerungssystemen ausgestattet sein, um im Wettbewerb bestehen zu können. Dies erfordert nicht nur Investitionen in moderne Gebäudeleittechnik, sondern auch in digitale Schnittstellen, die eine Integration mit den IT-Systemen der Mietenden ermöglichen. Zukünftig werden vor allem solche Immobilien gefragt sein, die flexibel auf neue technologische Entwicklungen reagieren können und über eine zukunftssichere digitale Infrastruktur verfügen.
Vor dem Hintergrund des veränderten Nutzerverhaltens und der steigenden Anforderungen an Büroimmobilien stellt sich die Frage, ob und inwiefern sich daraus auch neue Chancen für Investierende ableiten lassen.
Die durchschnittliche Spitzenrendite der CBDs in den sechs Top-Bürostädten Deutschlands lag zuletzt bei bis zu 5,0 %. In Europa betrug die durchschnittliche Spitzenrendite von CBDs im vierten Quartal 2024 ca. 5,03 %.3 Bevor die Auswirkungen der Corona-Pandemie im Jahr 2022 auf den Büroimmobilienmärkten spürbar wurden, lag die (netto) Spitzenrendite für Büroimmobilien in deutschen A-Städten bei ca. 2,75 %. Die erzielbaren Renditen stiegen folglich deutlich. Sowohl die Pandemie als auch die Zinswende bewirkten Einbrüche in den Bewertungen der Büroimmobilien wie auch einen starken Rückgang der Transaktionsaktivität am Markt.4
Gleichzeitig bieten die deutlich gesunkenen Preise – insbesondere bei Objekten mit Entwicklungsbedarf – Investierenden neue Chancen zur Renditesteigerung. Besonders Immobilien in Randlagen oder Gebäude in grundsätzlich guten bis sehr guten Innenstadtlagen, die jedoch einen hohen Instandhaltungsstau aufweisen, werden aktuell zu deutlich reduzierten Preisen angeboten. Während technische und gestalterische Defizite durch gezielte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen behoben werden können, bleibt die Lage als wertstabilisierender Faktor unverändert. Vor diesem Hintergrund haben viele Investoren und Asset Manager ihre Strategien angepasst: Sie fokussieren sich auf den gezielten Ankauf gut gelegener Büroimmobilien, die nicht mehr den heutigen Anforderungen an Nachhaltigkeit, Ausstattung oder Flexibilität entsprechen – mit dem Ziel, diese umfassend zu revitalisieren. Dabei stehen nicht nur energetische Optimierungen im Vordergrund, sondern auch die Modernisierung der Raumkonzepte und die Integration smarter Gebäudetechnik, um den veränderten Nutzerbedürfnissen gerecht zu werden.
Deutlich schwieriger gestaltet sich hingegen der Umgang mit Büroimmobilien in peripheren Lagen. Diese Objekte finden aufgrund mangelnder Nachfrage häufig keine Abnehmer mehr. Es fehlt vielerorts an tragfähigen Umnutzungs- oder Revitalisierungskonzepten – ein Umstand, der sich zunehmend als eine der zentralen Herausforderungen der Branche herauskristallisiert. Das begrenzte Angebot an hochwertigen Flächen in den zentralen Geschäftsbezirken hingegen lässt auf eine langfristige Werthaltigkeit gut gelegener Büroimmobilien schließen.
Dennoch sollte der Anteil von Büroimmobilien in einem diversifizierten Portfolio derzeit mit Bedacht gewählt werden. Trotz einzelner Chancen bleibt der Markt volatil. Zudem steigt der Wettbewerb um geeignete Objekte mit Potenzial – viele Marktteilnehmer richten ihren Fokus nun auf Revitalisierungsstrategien. Entscheidend für den langfristigen Erfolg sind daher nicht nur eine fundierte Objekt- und Standortanalyse, sondern auch die Auswahl erfahrener, gut vernetzter Partner mit starkem Marktzugang wie FINVIA. Schlussendlich befindet sich der Büroimmobilienmarkt weiterhin im strukturellen Wandel, und zukünftige Veränderungen im Nutzerverhalten könnten den Erfolg heutiger Investitionsentscheidungen maßgeblich beeinflussen.
Gerade in wirtschaftlich und politisch unsicheren Marktphasen wie der aktuellen ist es für Investoren von zentraler Bedeutung, sich auf strategische Schwerpunkte und Nutzungsarten zu konzentrieren, die von langfristig stabilen makroökonomischen oder gesellschaftlichen Trends getragen werden. Hierzu zählen insbesondere der demografische Wandel, die fortschreitende Digitalisierung, die Deglobalisierung wirtschaftlicher Prozesse oder auch erhebliche Instandhaltungsstau im deutschen Wohnimmobilienbestand. Diese Entwicklungen schaffen nachhaltige Nachfragegrundlagen, die insbesondere Investitionen in Wohnimmobilien sowie in Logistik- und Industrieimmobilien nahelegen. Eine entsprechende Spezialisierung kann nicht nur das Risikoprofil eines Portfolios optimieren, sondern auch verlässlichere Cashflows in volatilen Marktphasen sichern.
Der Büroimmobilienmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Transformationsprozess, der sowohl Herausforderungen als auch neue Chancen für Investoren mit sich bringt. Während periphere Lagen zunehmend an Attraktivität verlieren und strukturelle Leerstände entstehen, bleiben zentral gelegene Büroflächen mit hoher baulicher Qualität, moderner Ausstattung und ESG-Konformität gefragt. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf flexible, nutzerorientierte Konzepte in gut angebundenen Lagen. Investoren finden vor allem in der gezielten Revitalisierung entwicklungsfähiger Objekte in zentralen Geschäftslagen attraktive Renditechancen. Dennoch erfordert das volatile Marktumfeld eine umsichtige Portfoliostrategie, fundierte Standortanalysen und ein hohes Maß an Marktnähe. Langfristiger Erfolg wird maßgeblich davon abhängen, inwieweit Investments die sich wandelnden Anforderungen von Nutzern, Regulatorik und Technologie antizipieren und integrieren können.
Quellen:
1 Savills 08.01.2025: Market in Minutes: Top-6-Büromärkte Deutschland, Savills Deutschland | Market in Minutes Top 6 Buromarkte Deutschland Januar 2025
2 Engel & Völkers Commercial 27.01.2025: Büros: Toplagen gesucht, Leerstand am Rand, Büros: Toplagen gesucht, Leerstand am Rand
3 Savills 08.01.2025, Market in Minutes: Investmentmarkt Deutschland, Savills Deutschland | Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland - Januar 2025
4 BNP Paribas Real Estate 31.12.2024, At a Glance Q4 2024 Büro-Investmentmarkt Deutschland, Büroimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q4 2024 | BNP Paribas Real Estate
Savills, 22.01.2025, Spotlight: European Investment – Q4 Preliminary Resulty and Forecasts, Savills Deutschland | Spotlight: European Investment – Q4 Preliminary Results and Forecasts
Thomas Daily 10.02.2025, Büropreise ziehen erstmals seit 2022 wieder an, Büropreise ziehen erstmals seit 2022 wieder an • THOMAS DAILY
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18.4.2025
Annchristine Neu
Der Büroimmobilienmarkt steht aktuell vor erheblichen Herausforderungen, die durch Veränderungen in den Nutzungsanforderungen geprägt sind. Angesichts der komplexen Marktsituation stellt sich Immobilieninvestoren die Frage: Kann heutzutage nur noch in CBD-Büroflächen investiert werden?
Der Büroimmobilienmarkt steht gegenwärtig vor erheblichen Herausforderungen, die durch tiefgreifende Veränderungen in den Nutzungsanforderungen geprägt sind. Die zunehmende Verlagerung hin zu Homeoffice und flexiblen Arbeitsplatzmodellen hat nicht nur den Flächenbedarf reduziert, sondern auch die Ansprüche an die Nachhaltigkeit von Büroimmobilien erhöht. Infolgedessen ist die Mieternachfrage in den letzten Jahren spürbar gesunken, insbesondere für Immobilien in Randlagen oder solche, die den modernen Anforderungen an die Arbeitswelt nicht gerecht werden. Diese Entwicklungen haben zu einem Anstieg der Leerstände geführt und sich negativ auf den Transaktionsmarkt ausgewirkt, wo die erzielbaren Verkaufspreise erheblich zurückgegangen sind. In diesem Kontext bleibt jedoch die Nachfrage nach Büroimmobilien in zentralen Lagen (CBD) mit hohem Ausstattungsstandard und guter Infrastruktur ungebrochen. Angesichts dieser komplexen Marktsituation stellt sich Immobilieninvestoren nun die Frage: Kann heutzutage nur noch in CBD-Büroflächen investiert werden?
CBD steht für Central Business District und beschreibt Geschäftsdistrikte in Großstädten, die durch Gewerbeflächen und Büros geprägt sind. CBDs zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, eine gute Anbindung an den ÖPNV, wie auch eine gute Nahversorgung aus. Sie sind zudem geprägt von Premium-Immobilien, die häufig auf spezialisierte Waren oder Dienstleistungen ausgerichtet sind, wie beispielsweise Beratungen, Kanzleien oder Finanzdienstleister. Diese Faktoren resultieren häufig in hohen Mietpreisen.
CBDs können sich im (historischen) Stadtzentrum einer Stadt befinden, wie unter anderem in Frankfurt am Main. Gleichzeitig können CBDs aber auch außerhalb der Innenstadt liegen. So befindet sich das CBD in Paris (La Défense) im Westen der Stadt, während London mit der City of London (Square Mile + Lombard Street) und Canary Wharf über mehrere CBDs verfügt.
Um die Rolle von CBD-Büroflächen im Immobilienmarkt besser zu verstehen, ist es wichtig, einen Blick auf die aktuelle Marktsituation zu werfen. In den sechs wichtigsten Immobilienmärkten Deutschlands - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München - steigen die Spitzenmieten kontinuierlich an, während gleichzeitig auch die Leerstände zunehmen.1 Ein Blick auf die letzten zehn Jahre zeigt den kontinuierlichen Anstieg der Spitzenmieten. Lagen die Spitzenmieten im Jahr 2014 noch bei rund EUR 27,67/m², lagen sie fünf Jahre später bei etwa EUR 34,91/m². Im 4. Quartal 2024 verzeichneten die Spitzenmieten einen neuen Höchststand bei ca. EUR 43,54/m².
Dahingegen schwankten die Leerstandsquoten von Büroimmobilien innerhalb der letzten zehn Jahre. Im Jahr 2014 zeichnete sich ein Leerstand von ca. 5,73 Mio. m² ab, was einer Leerstandsquote von rd. 7,0 % entspricht. Bis ins Jahr 2019 sank der Leerstand auf ca. 2,74 Mio. m² (3,3 %) und stieg über den Zeitraum der Corona-Pandemie wieder deutlich an. Aktuell liegt die Leerstandsquote (Stand: 4. Quartal 2024) mit einem Wert von 5,62 Mio. m² (6,5 %) fast auf demselben Niveau wie 2014.
Ein differenzierter Blick auf die lokalen Märkte zeigt jedoch deutliche Unterschiede innerhalb der Märkte. Während in zentralen Innenstadtlagen die Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen weiterhin steigt, kann dort gleichzeitig ein stagnieren oder gar ein Rückgang des Leerstands beobachtet werden. Gleichzeitig erhöhen bzw. stabilisieren sich in diesen begehrten Lagen die Spitzenmieten, was auf eine stabile bis wachsende Nutzernachfrage hindeutet. Im Gegensatz dazu nimmt der Leerstand in peripheren Lagen weiter zu. In einigen Teilmärkten entstehen sogar strukturelle Leerstände. Diese Büroflächen umzunutzen oder zu revitalisieren, stellt für die gesamte Branche eine große Herausforderung dar.
Die steigende Leerstandsquote lässt sich unter anderem durch den Einfluss von Remote Work und hybriden Arbeitsmodellen erklären, da sich die benötige Fläche pro Mitarbeiter reduziert. Daraus resultiert, dass Unternehmen bei Neuvermietung oder Umzügen tendenziell kleinere Büroflächen anmieten, um folglich Mietkosten zu sparen.
Gleichzeitig sind die Mietenden Unternehmen bereit für eine bessere Ausstattung, Lage, Anbindung und Energieeffizienz der Gebäude höhere Mietzinsen zu zahlen.2
Die Gründe für die Verschiebung in der Nachfrage nach Büroimmobilien sind vielfältig und hängen eng mit den Entwicklungen der letzten Jahre sowie sich wandelnden Anforderungen von Unternehmen und Arbeitnehmern zusammen.
Die Nachfrage nach Büroimmobilien unterliegt derzeit einem Wandel, der maßgeblich durch die global angespannte wirtschaftliche und politische Lage beeinflusst wird. In vielen Volkswirtschaften sind rezessive Tendenzen erkennbar. Vor diesem Hintergrund sehen sich zahlreiche Unternehmen mit rückläufigen Umsätzen und steigendem Kostendruck konfrontiert. In der Folge werden Einsparpotenziale gezielt geprüft – insbesondere bei den Fixkosten. Da Büroflächen in vielen Fällen einen erheblichen Anteil an den laufenden Betriebsausgaben darstellen, versuchen Unternehmen zunehmend, ihre Mietkosten zu reduzieren. Dies äußert sich in einer wachsenden Nachfrage nach kleineren, aber effizient nutzbaren Büroeinheiten.
Während die Größen der nachgefragten Flächen sinken, bleibt der Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte hoch, was Unternehmen vor eine doppelte Herausforderung stellt: Einerseits müssen Flächen konsolidiert werden, andererseits sollen die Arbeitsumgebungen attraktiv genug sein, um Mitarbeitende zu binden und neue Talente zu gewinnen. Die Lösung liegt für viele Firmen in hochwertigen, flexibel gestaltbaren Flächen in gut erreichbaren Lagen, die sowohl Effizienz als auch Aufenthaltsqualität bieten. Damit verschieben sich die Anforderungen an Büroimmobilien zunehmend weg von der reinen Flächengröße hin zu funktionalen, modernen Konzepten, die sowohl betriebswirtschaftlichen als auch arbeitnehmerbezogenen Ansprüchen gerecht werden.
Dieser Wandel in der Flächennachfrage geht international – insbesondere in Nordamerika – mit einem weiteren Trend einher: Der verstärkten Integration von sogenannten „Amenities“ in Büroimmobilien. Nutzerfreundliche Zusatzangebote wie begrünte Dachterrassen, moderne Fitnessstudios, hochwertige Kantinen oder integrierte Gastronomiekonzepte gewinnen zunehmend an Bedeutung. Sie dienen nicht nur der Steigerung der Aufenthaltsqualität, sondern auch der Förderung von Mitarbeiterzufriedenheit, Gesundheit und sozialem Austausch – Aspekte, die im Rahmen moderner Arbeitsplatzstrategien an Relevanz gewonnen haben.
Aus Sicht von Eigentümern und Investoren ergibt sich daraus ein klares Anforderungsprofil für zukunftsfähige Büroimmobilien: Sie müssen zentral gelegen sein, über eine flexible Flächenstruktur verfügen, um sich an die spezifischen Bedürfnisse der Mietparteien anpassen zu können und durch ein attraktives Angebot an Zusatzleistungen einen echten Mehrwert bieten.
Ein weiterer bedeutender Einflussfaktor auf die Entwicklung des Büroimmobilienmarkts sind die zunehmenden regulatorischen Anforderungen im Bereich ESG (Environmental, Social, Governance). Insbesondere im Rahmen der ESG-Berichterstattung sehen sich Unternehmen – nicht zuletzt aufgrund gesetzlicher Vorgaben auf EU-Ebene – dazu verpflichtet, ihre Umweltauswirkungen transparent zu erfassen und zu reduzieren. Vor allem im dienstleistungsorientierten Sektor rücken dabei die genutzten Büroflächen in den Fokus, da sie einen wesentlichen Beitrag zur unternehmenseigenen Treibhausgasbilanz leisten. Um diese zu optimieren und den selbst gesteckten Nachhaltigkeitszielen gerecht zu werden, steigt die Nachfrage nach energieeffizienten, ressourcenschonend betriebenen und emissionsarmen Immobilien deutlich an. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf dem Prinzip „Cradle to Cradle”, bei dem Materialien wiederverwendet und recycelte Materialien genutzt werden. Auch Objekte mit Ladestationen für Elektromobilität, Carsharing-Angeboten und Fahrradstellplätzen erfreuen sich wachsender Beliebtheit.
Für Eigentümer und Projektentwickler bedeutet das: Nachhaltige Gebäudekonzepte sind kein optionales Qualitätsmerkmal mehr, sondern zunehmend Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermarktung. In diesem Zusammenhang gewinnen Nachhaltigkeitszertifikate wie LEED, DGNB oder BREEAM stark an Bedeutung, da sie sowohl ökologischen Standards als auch Transparenzanforderungen gerecht werden und als Nachweis für die ESG-Konformität einer Immobilie dienen. Die Berücksichtigung dieser Aspekte wird somit zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil auf einem zunehmend anspruchsvollen Markt.
Smart Offices, in denen Heizung, Klimaanlage und Beleuchtung automatisiert gesteuert werden, setzen neue Standards in der Bürogestaltung. Diese Systeme tragen nicht nur zur Energieeffizienz bei, sondern erhöhen auch den Komfort der Mitarbeiter, indem sie automatisch an die Arbeitszeiten angepasst werden. Darüber hinaus ermöglichen smarte Technologien eine präzisere Erfassung und Analyse von Nutzungsdaten, wodurch Flächennutzung optimiert und Betriebskosten gesenkt werden können.
Für Eigentümer und Investoren ergeben sich daraus neue Anforderungen an die technische Ausstattung und Infrastruktur von Büroimmobilien. Gebäude müssen zunehmend digitalisiert und mit intelligenten Steuerungssystemen ausgestattet sein, um im Wettbewerb bestehen zu können. Dies erfordert nicht nur Investitionen in moderne Gebäudeleittechnik, sondern auch in digitale Schnittstellen, die eine Integration mit den IT-Systemen der Mietenden ermöglichen. Zukünftig werden vor allem solche Immobilien gefragt sein, die flexibel auf neue technologische Entwicklungen reagieren können und über eine zukunftssichere digitale Infrastruktur verfügen.
Vor dem Hintergrund des veränderten Nutzerverhaltens und der steigenden Anforderungen an Büroimmobilien stellt sich die Frage, ob und inwiefern sich daraus auch neue Chancen für Investierende ableiten lassen.
Die durchschnittliche Spitzenrendite der CBDs in den sechs Top-Bürostädten Deutschlands lag zuletzt bei bis zu 5,0 %. In Europa betrug die durchschnittliche Spitzenrendite von CBDs im vierten Quartal 2024 ca. 5,03 %.3 Bevor die Auswirkungen der Corona-Pandemie im Jahr 2022 auf den Büroimmobilienmärkten spürbar wurden, lag die (netto) Spitzenrendite für Büroimmobilien in deutschen A-Städten bei ca. 2,75 %. Die erzielbaren Renditen stiegen folglich deutlich. Sowohl die Pandemie als auch die Zinswende bewirkten Einbrüche in den Bewertungen der Büroimmobilien wie auch einen starken Rückgang der Transaktionsaktivität am Markt.4
Gleichzeitig bieten die deutlich gesunkenen Preise – insbesondere bei Objekten mit Entwicklungsbedarf – Investierenden neue Chancen zur Renditesteigerung. Besonders Immobilien in Randlagen oder Gebäude in grundsätzlich guten bis sehr guten Innenstadtlagen, die jedoch einen hohen Instandhaltungsstau aufweisen, werden aktuell zu deutlich reduzierten Preisen angeboten. Während technische und gestalterische Defizite durch gezielte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen behoben werden können, bleibt die Lage als wertstabilisierender Faktor unverändert. Vor diesem Hintergrund haben viele Investoren und Asset Manager ihre Strategien angepasst: Sie fokussieren sich auf den gezielten Ankauf gut gelegener Büroimmobilien, die nicht mehr den heutigen Anforderungen an Nachhaltigkeit, Ausstattung oder Flexibilität entsprechen – mit dem Ziel, diese umfassend zu revitalisieren. Dabei stehen nicht nur energetische Optimierungen im Vordergrund, sondern auch die Modernisierung der Raumkonzepte und die Integration smarter Gebäudetechnik, um den veränderten Nutzerbedürfnissen gerecht zu werden.
Deutlich schwieriger gestaltet sich hingegen der Umgang mit Büroimmobilien in peripheren Lagen. Diese Objekte finden aufgrund mangelnder Nachfrage häufig keine Abnehmer mehr. Es fehlt vielerorts an tragfähigen Umnutzungs- oder Revitalisierungskonzepten – ein Umstand, der sich zunehmend als eine der zentralen Herausforderungen der Branche herauskristallisiert. Das begrenzte Angebot an hochwertigen Flächen in den zentralen Geschäftsbezirken hingegen lässt auf eine langfristige Werthaltigkeit gut gelegener Büroimmobilien schließen.
Dennoch sollte der Anteil von Büroimmobilien in einem diversifizierten Portfolio derzeit mit Bedacht gewählt werden. Trotz einzelner Chancen bleibt der Markt volatil. Zudem steigt der Wettbewerb um geeignete Objekte mit Potenzial – viele Marktteilnehmer richten ihren Fokus nun auf Revitalisierungsstrategien. Entscheidend für den langfristigen Erfolg sind daher nicht nur eine fundierte Objekt- und Standortanalyse, sondern auch die Auswahl erfahrener, gut vernetzter Partner mit starkem Marktzugang wie FINVIA. Schlussendlich befindet sich der Büroimmobilienmarkt weiterhin im strukturellen Wandel, und zukünftige Veränderungen im Nutzerverhalten könnten den Erfolg heutiger Investitionsentscheidungen maßgeblich beeinflussen.
Gerade in wirtschaftlich und politisch unsicheren Marktphasen wie der aktuellen ist es für Investoren von zentraler Bedeutung, sich auf strategische Schwerpunkte und Nutzungsarten zu konzentrieren, die von langfristig stabilen makroökonomischen oder gesellschaftlichen Trends getragen werden. Hierzu zählen insbesondere der demografische Wandel, die fortschreitende Digitalisierung, die Deglobalisierung wirtschaftlicher Prozesse oder auch erhebliche Instandhaltungsstau im deutschen Wohnimmobilienbestand. Diese Entwicklungen schaffen nachhaltige Nachfragegrundlagen, die insbesondere Investitionen in Wohnimmobilien sowie in Logistik- und Industrieimmobilien nahelegen. Eine entsprechende Spezialisierung kann nicht nur das Risikoprofil eines Portfolios optimieren, sondern auch verlässlichere Cashflows in volatilen Marktphasen sichern.
Der Büroimmobilienmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Transformationsprozess, der sowohl Herausforderungen als auch neue Chancen für Investoren mit sich bringt. Während periphere Lagen zunehmend an Attraktivität verlieren und strukturelle Leerstände entstehen, bleiben zentral gelegene Büroflächen mit hoher baulicher Qualität, moderner Ausstattung und ESG-Konformität gefragt. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf flexible, nutzerorientierte Konzepte in gut angebundenen Lagen. Investoren finden vor allem in der gezielten Revitalisierung entwicklungsfähiger Objekte in zentralen Geschäftslagen attraktive Renditechancen. Dennoch erfordert das volatile Marktumfeld eine umsichtige Portfoliostrategie, fundierte Standortanalysen und ein hohes Maß an Marktnähe. Langfristiger Erfolg wird maßgeblich davon abhängen, inwieweit Investments die sich wandelnden Anforderungen von Nutzern, Regulatorik und Technologie antizipieren und integrieren können.
Quellen:
1 Savills 08.01.2025: Market in Minutes: Top-6-Büromärkte Deutschland, Savills Deutschland | Market in Minutes Top 6 Buromarkte Deutschland Januar 2025
2 Engel & Völkers Commercial 27.01.2025: Büros: Toplagen gesucht, Leerstand am Rand, Büros: Toplagen gesucht, Leerstand am Rand
3 Savills 08.01.2025, Market in Minutes: Investmentmarkt Deutschland, Savills Deutschland | Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland - Januar 2025
4 BNP Paribas Real Estate 31.12.2024, At a Glance Q4 2024 Büro-Investmentmarkt Deutschland, Büroimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q4 2024 | BNP Paribas Real Estate
Savills, 22.01.2025, Spotlight: European Investment – Q4 Preliminary Resulty and Forecasts, Savills Deutschland | Spotlight: European Investment – Q4 Preliminary Results and Forecasts
Thomas Daily 10.02.2025, Büropreise ziehen erstmals seit 2022 wieder an, Büropreise ziehen erstmals seit 2022 wieder an • THOMAS DAILY
Über den Autor
Annchristine Neu
Ihre fachlichen Grundlagen schuf sie während ihrer Studienlaufbahn durch einen, auf Finance und Accounting fokussierten Bachelor an der JGU in Mainz, sowie ihren Master in Immobilienmanagement an der Universität Leipzig. Bereits während ihres Studiums sammelte sie als Werkstudentin im Office Investment der BNP Paribas Real Estate Erfahrungen im Bereich institutioneller Immobilientransaktionen. Dort lag ihr Fokus auf der Datenaufbereitung, Analyse und Bewertung der Transaktionsobjekte.
Frau Neu ist Mitglied der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.), die sich die Schaffung professionalisierter, erhöhter Branchenstandards zum Ziel gemacht hat.
Matthias Schmidt ist als Associate Investment Manager im Immobilienbereich von FINVIA tätig.
Herr Schmidt absolvierte sein Bachelorstudium in Immobilienmanagement an der HSRM Wiesbaden. Bereits während seines Masters im Bereich Bau- und Immobilienmanagement an der Hochschule Mainz startete er seinen beruflichen Werdegang im Real Estate Consulting bei Drees & Sommer und begleitete dort institutionelle Investoren im Rahmen der Technischen Due Diligence bei An- und Verkäufen von Immobilien sowie der ESG-Analyse von Immobilienportfolios. Seit Januar 2024 ist Matthias Schmidt bei FINVIA und betreut dort den Ankauf und die Steuerung von Direktimmobilien.
