Die Grundsteuer ist die älteste Steuer der Welt. In Deutschland wird sie von den Gemeinden erhoben, die wiederum auf steuerliche Bewertungen durch die Finanzämter zurückgreifen. Diese Bewertungen fanden in den alten Bundesländern zuletzt im Jahr 1964, in den neuen Bundesländern 1935 statt. Dass diese Werte inzwischen nicht mehr dem Gleichheitsgrundsatz entsprechen, hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 entschieden. Die Reform der Grundsteuer sieht eine steuerliche Neubewertung zum 01.01.2022 vor.

Elena Reuter, Head of Real Estate bei FINVIA spricht im Interview mit Steuerberater Patrick Bernd Findeis, Tax Partner bei der BDO in Frankfurt und Grundsteuerexperte, über die neuen Pflichten für Eigentümer.

Herr Findeis, wen genau trifft denn die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird zum einen auf das Grundvermögen (bebaute und unbebaute Grundstücke) sowie auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft erhoben. Für beide Vermögensgruppen traten am 01.01.2022 umfangreiche Neuregelungen in Kraft.

Trifft die Neuregelung allen Grundbesitz oder lediglich vermieteten bzw. verpachteten Grundbesitz?

Die Neuregelung trifft umfänglich allen Grundbesitz. Auch das Familienwohnheim bzw. die selbstgenutzten Immobilien. Auch hier fallen Erklärungspflichten an.

Also Immobilienbesitzer und Land- und Forstwirte sind im vollen Umfang ihres Besitzes betroffen; wie sind Immobilienbesitzer von der Neuregelung konkret betroffen?

Immobilienbesitzer treffen die Neuregelungen auf mehreren Ebenen. Aktiv müssen Immobilienbesitzer für ihre Immobilien bis zum 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Die Steuererklärung ist für jede Immobilie getrennt abzugeben. In der Steuererklärung sind detaillierte Angaben zum Grundstück, dem Gebäude und der Nutzung zu machen. Achtung, Steuererklärungen nimmt die Finanzverwaltung erst ab 01.07.2022 an – das heißt, Immobilienbesitzer müssen in den schönen Sommermonaten über Steuererklärungen brüten. Stichtag für die Zurechnung und den Zustand von Immobilien ist dabei der 01.01.2022 – wem damals die Immobilie gehörte, der muss die Steuererklärung und die Angaben so tätigen, wie der Zustand der Immobilie am 01.01.2022 war. Passiv trifft den Immobilienbesitzer ab 01.01.2025 die neue Grundsteuer. Wie hoch diese sein wird, kann keiner sagen, da die Gemeinden die Grundsteuersätze selbst festlegen können.

Immobilienbesitzer müssen also Steuererklärungen abgeben; was sollte ich nun als Immobilienbesitzer tun?

Wichtig ist, sich einen Überblick über den Immobilienbesitz zu verschaffen, Informationen zu sammeln und diese Informationen dann systematisch aufzubereiten. Erster Anlaufpunkt sollten die aktuellen Einheitswert- bzw. Grundsteuerbescheide sein; hier sind viele wichtige Informationen wie z.B. das Aktenzeichen und das zuständige Finanzamt zu finden. Dann ist Frage nach dem Standort der Immobilie zu stellen. Liegt die Immobilie in Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen müssen Grund-, Wohn- und Nutzfläche ermittelt werden. Am besten aus belastbaren Unterlagen wie Bauplänen, Kauf-/ Mietverträgen oder Versicherungs- und Finanzierungsunterlagen, sollte das Finanzamt diese Informationen anfragen. In Baden-Württemberg hingegen ist nur die Grundfläche und die prozentuale Nutzung zu Wohnzwecken wichtig. In allen anderen Bundesländern muss die Bebauung und Nutzung sehr detailliert erhoben werden.

Kann ich für alle meine Immobilien eine gemeinsame Steuererklärung abgeben?

Nein. Für jede einzelne wirtschaftliche Einheit, so der steuerliche Fachbegriff, ist eine eigene Steuererklärung abzugeben. Auch wirtschaftliche Einheiten in derselben Stadt, die demselben Eigentümer gehören sind einzeln zu erklären.

Das deutsche Steuerrecht gilt weltweit als sehr kompliziert. Wo sind bei der neuen Grundsteuer die Stolpersteine?

Wie immer im Detail. Der Gesetzgeber hat sich für ein Bewertungsmodell auf Bundesebene entschieden, dass durch Landesgesetz ganz oder teilweise abgeändert werden kann. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. In den genannten Bundesländern muss beim Grundbesitz im Wesentlichen nur die Grundstücksgröße, die Wohn- und die Nutzfläche erhoben werden. Steuerermäßigungen können, je nach Landesrecht, für bestimmte Formen der Wohnnutzung oder für Denkmäler in Anspruch genommen werden. Im Bundesmodell werden komplexe Betrachtungen bei der Art der Nutzung und der Bebauung angelegt; hier gilt es, viele Informationen zusammenzutragen und aufzubereiten.

Ein weiterer Stolperstein liegt in der Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung. Hier sind drei Fälle zu unterscheiden: (a) ist das Grundstück verpachtet (b) liegt auf dem Grundstück ein Erbbaurecht oder (c) keines von beidem. Im Fall (a) muss der Verpächter die Grundsteuererklärung abgeben; hat der Pächter Gebäude errichtet, dann muss er dem Verpächter notwendige Auskünfte erteilen. Im Fall (b) muss der Erbbauberechtigte die Grundsteuererklärung abgeben; der Erbbauverpflichtete muss notwendige Auskünfte erteilen. Im Fall (c), dem Regelfall, ist die Steuererklärung von demjenigen abzugeben, dem das Grundstück am 01.01.2022 zuzurechnen war.

Wenn ich an Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen denke; was ist hier zu beachten?

Dieser Bereich folgt leider eigenen, zum Glück aber klaren Regeln. Ist ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen geteilt, dann ist für jede Eigentumswohnung eine eigene Steuererklärung abzugeben. Das gilt auch dann, wenn mehrere oder alle Eigentumswohnungen im selben Gebäude demselben Eigentümer gehören. Ist die Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetzt geteilt, liegen Eigentumswohnungen vor und verlangen nach einer sog. Einzelerklärung. Ist das Mehrfamilienhaus nicht geteilt, muss für das gesamte Gebäude eine Erklärung abgegeben werden.

Der Supermarkt im Erdgeschoss eines Mietshauses, Büroräume im Gebäude; wie sieht es bei gemischten Nutzungen aus?

Die gemischte Nutzung ist gerade in zentralen Lagen von Ballungsräumen eher der Regelfall als die Ausnahme. Häuser mit Wohnungen und einer gewerblichen Nutzung (z.B. Supermarkt oder Kiosk im Erdgeschoss, Arztpraxis, Steuerkanzleien, Büroräume etc.) müssen genau betrachtet werden. Liegt die gewerbliche Nutzung bei 20% oder mehr, liegt ein gemischt genutztes Grundstück vor, das im Sachwertverfahren zu betrachten ist. Der Grad der Nutzung wird über die Flächenanteile bestimmt - dabei zählen Flächen gewerblich genutzter Nebenräume (z.B. Keller) zur gewerblichen Nutzung wohingegen Flächen von Nebenräumen zu Wohnungen (z.B. Waschküche, Keller, Dachböden) nicht aber zu den Wohnflächen zählen. Hier entscheiden am Ende zum Teil wenige Quadratmeter über die rechtliche Einordnung des Gebäudes. Liegt ein gemischt genutztes Gebäude vor, kommt das sog. Sachwertverfahren zum Tragen. Hier gelten dann, im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, welches bei Mehrfamilienhäusern greift, andere Regeln zur Bestimmung der Flächen.

Der 01.01.2022 scheint das zentrale Thema zu sein; was ist mit Immobilientransaktionen im Jahr 2022?

Die Erklärungspflicht trifft den Eigentümer am Stichtag 01.01.2022; ganz gleich, ob ich eine Immobilie im Jahr 2022 gekauft oder verkauft habe. Bei Erwerbsfällen rate ich sehr genau zu prüfen, ob der Grundsteuerwert vom Verkäufer gut erklärt wurde. Lassen Sie im Zweifelsfall einen Fachmann drüber schauen und beantragen Sie eine fehlerbehebende Änderung des Bescheids auf den nächsten 01.01. In Erwerbsfällen rate ich dringend dazu, sämtliche (alte) Bauunterlagen zu übergeben. Gerade umfangreiche Sanierungen in Vorjahren (Stichwort Kernsanierung) sind steuererheblich.

Angenommen, ich habe die Steuererklärung für den 01.01.2022 gemacht; habe ich dann wieder 60 Jahre Ruhe?

Leider nein. Alle sieben Jahre ist wieder eine sog. Hauptfeststellung vorzunehmen; hier haben alle Immobilienbesitzer die aktuellen Verhältnisse (wieder) zu erklären. Unabhängig davon obliegen dem Eigentümer Anzeigepflichten. Ändern sich steuererhebliche Tatsachen wie z.B. Nutzungsarten, Flächen (Aufstockung) oder finden Umwidmungen statt, sind diese dem Finanzamt anzuzeigen. Das Finanzamt prüft dann die Auswirkung und erlässt ggf. neue Bescheide.

Vielen Dank für die Erläuterungen; was geben Sie unseren Kunden und Lesern am Ende noch mit auf den Weg?

Die Fristen der Finanzverwaltungen sind knapp bemessen und die benötigten Informationen müssen aus verschiedenen Quellen gesammelt werden, die mitunter schwer zu beschaffen sind. Keine Zeit verlieren und aktiv die Aufgabe angehen ist das Gebot der Stunde. Da in ganz Deutschland rund 40 Mio. Steuererklärungen abzugeben sind, werden Helfer und öffentliche Stellen viel zu tun haben – da sollte man in der jeweiligen Warteschlange weit vorne stehen. Sprechen Sie Ihren Steuerberater an, wenn Sie Fragen haben!

Seitens der Finanzverwaltung wurde signalisiert, dass Fristverlängerungen nur im gut begründeten Einzelfall und lediglich bezogen auf einzelne Immobilien gewährt werden. Auch Immobilienbesitzer, die einen Steuerberater beauftragen, erhalten keine automatischen Fristverlängerungen.

Noch ein Wort zu den Steuererklärungen an sich: diese sind zwingend elektronisch über das ELSTER-Portal der Finanzverwaltung einzureichen. Wer seine Steuererklärungen selbst einreichen will, sollte sich hier zeitnah und zügig um eine Registrierung kümmern.

Vielen Dank für das Gespräch und die Erläuterungen!