Die Großbank UBS hat im Oktober eine Studie veröffentlicht, die deutsche Immobilienkäufer nervös machen könnte. Die Schweizer haben analysiert, in welchen Metropolen der Wohnungsmarkt besonders überhitzt ist. Mit Frankfurt am Main auf Platz eins und München auf Platz vier finden sich hier auch zwei deutsche Großstädte. Sie liegen weit vor traditionell als überteuert geltenden Städten wie etwa London, New York oder San Francisco. Haben wir also in unseren jüngeren Analysen die Risiken am deutschen Immobilienmarkt übersehen?

Wenn wir uns die die Fragestellungen der UBS-Analyse angucken, dann können wir sagen: Nein, auf den gesamten Markt hierzulande gesehen sind deutsche Immobilien sogar unterbewertet. Lassen Sie uns die einzelnen Aspekte beleuchten, die laut UBS eine Blase konstituieren.

Eine hohe Kreditvergabe für Immobilienkäufe: Speziell in Deutschland sind die Zins- und Tilgungsraten bezogen auf das Haushaltseinkommen sehr niedrig und werden nur noch von den bekanntlich besonders wenig verschuldeten italienischen Privathaushalten unterschritten. Bei einer so niedrigen finanziellen Belastung durch bestehende Schulden könnte der deutsche Durchschnittshaushalt seine Verschuldung durchaus erhöhen. Eine Preisblase am gesamten deutschen Wohnimmobilienmarkt bestätigen die Statistiken so nicht.

Exzessive Bautätigkeit: Die Zahl der neugebauten Wohnungen ist zwar seit dem Tiefpunkt im Jahr der Finanzkrise 2009, als nur 162.000 Einheiten fertiggestellt wurden, wieder deutlich auf über 300.000 angestiegen, aber auch das ist eher ein niedriger Wert. Der letzte deutsche Bauboom lag in der Zeit nach der Wiedervereinigung, als es Sonderabschreibungsmöglichkeiten gab, die vor allem in den neuen Bundesländern die Bautätigkeit ankurbeln sollten.

Hauspreise steigen schneller als die Einkommen der Bewohner: Über die vergangenen Jahre betrachtet, erfüllt Deutschland tatsächlich das dritte Blasenkriterium. Die Frage, ob damit in Deutschland Immobilien unerschwinglich geworden sind, und daher die Preise bald fallen müssen, ist dadurch aber noch nicht beantwortet. Dazu müssen auch die Kosten der Hypothekenfinanzierung mit einbezogen werden.  Mit konservativen Annahmen haben sich die Finanzierungskosten in Deutschland aber fast halbiert; man kann in Deutschland ein fast doppelt so hohes Hypothekendarlehen bedienen wie vor 15 Jahren.

Hauspreise steigen schneller als Mieten: Bei diesem Blasenkriterium könnte man auf den ersten Blick Gefahren für Deutschland sehen. Im Jahr 2013 war die Brutto-Mietrendite genauso bei 3,8 Prozent wie 1975, um danach bis heute auf 3 Prozent zu sinken. Dieser Rückgang verblasst allerdings erheblich, wenn man bedenkt, dass die Mietrendite im Durchschnitt der Jahre von 1975 bis 2013 zwar bei 3,9 Prozent lag, aber der Hypothekenzins im Durchschnitt mit 5,4 Prozent sogar um 1,5 Prozentpunkte höher war. Wenn wir mit dem durchschnittlichen Hypothekenzins der letzten 20 Jahre als künftig zu erwartende Finanzierungskosten in Höhe von 3,5% rechnen, dann liegt die aktuelle Mietrendite nur um 0,9% darunter. Damit ist eine leichte Überbewertung gegeben, aber keine Preisblase.

Es mag natürlich sein, dass in Frankfurt und München die Wohnimmobilienpreise sehr hoch sind, aber auch in diesen Städten ist die Finanzierung ausgesprochen günstig. Insgesamt ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt eher unterbewertet, die Ergebnisse der UBS-Studie für die internationalen Metropolen lassen sich also nicht auf den Gesamtmarkt übertragen. Die künftigen Ertragsaussichten sehen erstaunlich gut aus. Laut unseren Berechnungen können Eigentumswohnungen durchaus einen Gesamtertrag im oberen einstelligen Bereich erwirtschaften.

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