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Immobilienfonds: Risiko für den europäischen Immobilienmarkt und das Finanzsystem?

25.4.2023

Die Europäische Zentralbank hat am 4. April 2023 ihre Bedenken bezüglich der Rolle von Immobilienfonds (REIFs) im Euroraum dargelegt. Insbesondere der wachsende Einfluss offener Immobilienfonds auf den gewerblichen Immobilienmarkt in der Europäischen Union wird als Risiko angesehen. Die EZB beschreibt eine potenzielle Bedrohung für den Immobilienmarkt sowie das europäische Finanzsystem insgesamt.

Wie sind die Aussagen der EZB einzuordnen, wie können mögliche Risiken gemieden und neue Chancen am Immobilienmarkt genutzt werden?  

Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds

Immobilienfonds konnten sich in der vergangenen Dekade zunehmender Beliebtheit erfreuen. Um die Bedenken der EZB zu verstehen, müssen wir uns zunächst damit befassen, auf welche Art von Immobilienfonds sich die Aussagen der EZB beziehen. Sie betreffen primär offene Immobilienfonds, da Anleger hier die Möglichkeit haben, kurzfristig Kapital aus illiquiden Anlagen abzuziehen, was den Druck auf die Fonds und infolgedessen auch auf den Immobilienmarkt erhöhen würde.

Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds bieten ihren Investoren die Möglichkeit mit einer einzigen Investition in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio zu investieren. Die Fonds investieren dabei in eine Vielzahl von Immobilienanlagen und streuen somit das Investitionsrisiko. So kann mit vergleichsweise geringen Beträgen in diverse Immobilien investiert werden, ohne eine direkte Investition tätigen zu müssen.

Ein wesentlicher Unterschied der beiden Fondsarten ist die Kapitalbindung. Geschlossene Immobilienfonds haben eine feste Laufzeit. Die Höhe des zu investierenden Kapitals wird vor Beginn der Laufzeit definiert und die entsprechende Zusicherung der Investoren eingeholt. Während der Laufzeit investiert der Fonds das Kapital gemäß der festgelegten Strategie, steigert den Wert der Objekte und verkauft diese zu einem passenden Zeitpunkt wieder. Sollte die Verkaufsphase des Fonds in eine schlechte Marktphase fallen, räumen sich die meisten Fondsmanager Verlängerungsoptionen ein, um die Objekte anschließend in besseren Marktphasen veräußern zu können. So sollen negative Auswirkungen auf die Performance des Fonds vermieden werden. Das Kapital der Investoren wird schrittweise an diese zurückgezahlt. Es bestehen keine bzw. nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, die eigenen Anteile vorzeitig zurückzugeben.

Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds zeichnen sich offene Fonds dadurch aus, dass Anleger ihre Anteile jederzeit zurückgeben können und den entsprechenden Anteilswert zurückerhalten. Diese Liquidität ist eine der wichtigsten Eigenschaften offener Immobilienfonds, denn sie bedeutet für Investoren einen großen Vorteil, da diese ihr Geld kurzfristiger und einfacher wieder abziehen können, beispielsweise wenn veränderte Lebensbedingungen es erfordern. Wichtig zu beachten ist, dass für die Rückgabe der Anteile Fristen einzuhalten sind und sich viele Fondsmanager das Recht vorbehalten, die Rückgabe zu verzögern, sollte die nötige Liquidität fehlen.

Die Medaille hat bekanntlich aber zwei Seiten. Während die Liquidität für Investoren selbst einen großen Vorteil verspricht, ist sie auch eines der größten Risiken von offenen Immobilienfonds. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Kapital zurückziehen möchten, jedoch nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung stehen, kann es zu einem Liquiditätsengpass kommen. Darüber hinaus können Schwankungen im Immobilienmarkt den Wert des Fonds und damit den Wert der Anteile beeinflussen, was Panikverkäufe begünstigen kann.

Wachsender Einfluss und verschlechterte Zukunftsaussichten?

In ihren Ausführungen legt die EZB dar, dass Immobilieninvestmentfonds (REIFs) in der vergangenen Dekade signifikant gewachsen sind und einen erheblichen Einfluss auf diverse lokale europäische Immobilienmärkte haben. Gleichzeitig werden stark verschlechterte Zukunftsaussichten für die besagten gewerblichen Immobilienmärkte erwartet. Abbildung 1 verdeutlicht das Wachstum der, wie auch ihren Anteil an nationalen gewerblichen Immobilienmärkten in Mrd. EUR.

Abbildung 1: Net Asset Value
Quelle: The growing role of investment funds in euro area real estate markets: risks and policy considerations (europa.eu) bzw. ECB IVF statistics

Mit ihrer Aussage verschlechterter Zukunftsaussichten bezieht sich die EZB auf das erhöhte Zinsumfeld, wie auch die veränderten makroökonomischen Rahmenbedingungen. Mögliche negative Entwicklungen an den Märkten können je nach Nutzungsart unterschiedlich stark ausfallen. Während einige Nutzungsarten, wie bspw. das Einzelhandels-Segment oder auch veraltete Büroimmobilien an peripheren Standorten in Schieflage geraten können, gibt es andere Nutzungsarten, die trotz eines veränderten Umfelds positive Aussichten haben. Zu den Nutzungsarten mit positiven Entwicklungschancen können Segmente wie der Logistik-Sektor oder auch Wohnimmobilien gezählt werden. Auch Nischensegmente wie beispielsweise Datencenter bieten Potenzial.

Die starke Differenz der Zukunftsaussichten unterschiedlicher Nutzungsarten deutet darauf hin, dass Risiken durch die Wahl der richtigen, zukunftsorientierten Strategie reduziert werden können. Auch Nutzungsarten mit positiven Zukunftsaussichten sind durch die aktuelle Situation am Markt von einem Abschwung betroffen. Dies kann jedoch als attraktiver Eintrittszeitpunkt und somit als eine Chance gesehen werden.  Eigenkapitalstarke Investoren (z.B. REIFs) können antizyklisch agieren und Immobilien zu einem reduzierten Preis erwerben, um anschließend bei der Wahl der richtigen Strategie und Wertschöpfung von deren Entwicklung zu profitieren. Voraussetzung hierfür ist die nötige Liquidität auf Seiten der Fonds.

Liquiditätsrisiken und mögliche Auswirkungen auf den europäischen Immobilienmarkt?

In diesem Punkt behält die EZB also Recht: Offene Immobilienfonds sind einem Liquiditätsrisiko ausgesetzt. Immobilien als solche gelten als illiquide Anlage, da ihr Verkauf sowohl zeit- als auch kostenintensiv ist. Wenn Investoren vermehrt ihr Kapital zurückziehen, was aufgrund zyklischen Verhaltens insbesondere in unruhigen Marktphasen häufig vorkommt, entstehen auf Seiten der Fonds Liquiditätsengpässe. Diese Art des Ungleichgewichts wird wie folgt hervorgerufen: In Zeiten, in denen viele Investoren ihr Kapital zurückziehen möchten, müssen Immobilien aus dem Fonds veräußert werden, um genügend Kapital zur Auszahlung bereitzustellen. Da schlechte Marktphasen und vermehrte Kapitalrückrufe zumeist zeitlich aufeinander fallen, werden die Objekte häufig mit Verlust verkauft, was sich negativ auf die Performance des Fonds auswirkt. Weitere Anleger könnten daraufhin ihre Anteile verkaufen wollen und die Liquidität des Fonds weiter unter Druck setzen. Es kommt zu einem Phänomen, das dem eines Bank-Runs ähnelt.

Sollten Investoren also von Immobilienfonds absehen?

Nein. Das Risiko entstehender Liquiditätsengpässe bezieht sich, wie auch von der EZB betont, explizit auf offene Fondsstrukturen. Durch die Investition in geschlossene Immobilienfonds kann dieses Risiko einfach vermieden werden. Obwohl das investierte Kapital länger gebunden bleibt, bietet die geschlossene Struktur eine Sicherheit vor Liquiditätsengpässen. Auch die Möglichkeit der Verlängerung der Fondslaufzeit schafft zusätzliche Sicherheit hinsichtlich eines attraktiven Ausstiegszeitpunktes. Da dies keine neue Erkenntnis ist, setzt unser Real Estate Team ausschließlich auf geschlossene Fondsstrukturen.

In ihren Ausführungen warnt die EZB davor, dass bestehende Liquiditätsengpässe negative Auswirkungen auf den europäischen Immobilienmarkt haben könnten, insbesondere in Märkten, in denen der Marktanteil offener Immobilienfonds besonders hoch ist. Sollte es flächendeckend zu Liquiditätsengpässen bei offenen Immobilienfonds kommen, sind Auswirkungen auf die lokalen Märkte möglich.

Potenzielle negative Einflüsse können allerdings dadurch relativiert werden, dass viele Fondsmanager die Möglichkeit nutzen, angefragte Kapitalabzüge zeitlich zu verzögern. Es ist ebenfalls zu erwarten, dass die Auswirkungen von Liquiditätsengpässen aufgrund der Nutzungsart der Immobilien unterschiedlich ausfallen werden. Dies unterstreicht die Relevanz der Selektion einer zukunftsfähigen Fondsstrategie. Die Warnungen der EZB beziehen sich ausschließlich auf den EURO-Raum. Auf der Ebene des einzelnen Investors ist es empfehlenswert, in geschlossene Immobilienfonds zu investieren und das eigene Immobilienportfolio international zu diversifizieren, um das Risiko zu streuen. Einige internationale Märkte, wie zum Beispiel Asien, besitzen nur eine geringe Korrelation zum europäischen Immobilienmarkt. Der Aufbau eines international breit diversifizierten Portfolios kann folglich für zusätzliche Sicherheit in der Anlage sorgen.

Immobilienfonds: Risiko für den europäischen Immobilienmarkt und das Finanzsystem?

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Immobilienfonds: Risiko für den europäischen Immobilienmarkt und das Finanzsystem?

25.4.2023

Annchristine Neu

Die EZB warnt vor einer potenziellen Bedrohung für den Immobilienmarkt sowie das europäische Finanzsystem insgesamt. Wie ist das Urteil der EZB einzuordnen? Können mögliche Risiken gemieden und neue Chancen am Immobilienmarkt genutzt werden?

Die Europäische Zentralbank hat am 4. April 2023 ihre Bedenken bezüglich der Rolle von Immobilienfonds (REIFs) im Euroraum dargelegt. Insbesondere der wachsende Einfluss offener Immobilienfonds auf den gewerblichen Immobilienmarkt in der Europäischen Union wird als Risiko angesehen. Die EZB beschreibt eine potenzielle Bedrohung für den Immobilienmarkt sowie das europäische Finanzsystem insgesamt.

Wie sind die Aussagen der EZB einzuordnen, wie können mögliche Risiken gemieden und neue Chancen am Immobilienmarkt genutzt werden?  

Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds

Immobilienfonds konnten sich in der vergangenen Dekade zunehmender Beliebtheit erfreuen. Um die Bedenken der EZB zu verstehen, müssen wir uns zunächst damit befassen, auf welche Art von Immobilienfonds sich die Aussagen der EZB beziehen. Sie betreffen primär offene Immobilienfonds, da Anleger hier die Möglichkeit haben, kurzfristig Kapital aus illiquiden Anlagen abzuziehen, was den Druck auf die Fonds und infolgedessen auch auf den Immobilienmarkt erhöhen würde.

Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds bieten ihren Investoren die Möglichkeit mit einer einzigen Investition in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio zu investieren. Die Fonds investieren dabei in eine Vielzahl von Immobilienanlagen und streuen somit das Investitionsrisiko. So kann mit vergleichsweise geringen Beträgen in diverse Immobilien investiert werden, ohne eine direkte Investition tätigen zu müssen.

Ein wesentlicher Unterschied der beiden Fondsarten ist die Kapitalbindung. Geschlossene Immobilienfonds haben eine feste Laufzeit. Die Höhe des zu investierenden Kapitals wird vor Beginn der Laufzeit definiert und die entsprechende Zusicherung der Investoren eingeholt. Während der Laufzeit investiert der Fonds das Kapital gemäß der festgelegten Strategie, steigert den Wert der Objekte und verkauft diese zu einem passenden Zeitpunkt wieder. Sollte die Verkaufsphase des Fonds in eine schlechte Marktphase fallen, räumen sich die meisten Fondsmanager Verlängerungsoptionen ein, um die Objekte anschließend in besseren Marktphasen veräußern zu können. So sollen negative Auswirkungen auf die Performance des Fonds vermieden werden. Das Kapital der Investoren wird schrittweise an diese zurückgezahlt. Es bestehen keine bzw. nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, die eigenen Anteile vorzeitig zurückzugeben.

Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds zeichnen sich offene Fonds dadurch aus, dass Anleger ihre Anteile jederzeit zurückgeben können und den entsprechenden Anteilswert zurückerhalten. Diese Liquidität ist eine der wichtigsten Eigenschaften offener Immobilienfonds, denn sie bedeutet für Investoren einen großen Vorteil, da diese ihr Geld kurzfristiger und einfacher wieder abziehen können, beispielsweise wenn veränderte Lebensbedingungen es erfordern. Wichtig zu beachten ist, dass für die Rückgabe der Anteile Fristen einzuhalten sind und sich viele Fondsmanager das Recht vorbehalten, die Rückgabe zu verzögern, sollte die nötige Liquidität fehlen.

Die Medaille hat bekanntlich aber zwei Seiten. Während die Liquidität für Investoren selbst einen großen Vorteil verspricht, ist sie auch eines der größten Risiken von offenen Immobilienfonds. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Kapital zurückziehen möchten, jedoch nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung stehen, kann es zu einem Liquiditätsengpass kommen. Darüber hinaus können Schwankungen im Immobilienmarkt den Wert des Fonds und damit den Wert der Anteile beeinflussen, was Panikverkäufe begünstigen kann.

Wachsender Einfluss und verschlechterte Zukunftsaussichten?

In ihren Ausführungen legt die EZB dar, dass Immobilieninvestmentfonds (REIFs) in der vergangenen Dekade signifikant gewachsen sind und einen erheblichen Einfluss auf diverse lokale europäische Immobilienmärkte haben. Gleichzeitig werden stark verschlechterte Zukunftsaussichten für die besagten gewerblichen Immobilienmärkte erwartet. Abbildung 1 verdeutlicht das Wachstum der, wie auch ihren Anteil an nationalen gewerblichen Immobilienmärkten in Mrd. EUR.

Abbildung 1: Net Asset Value
Quelle: The growing role of investment funds in euro area real estate markets: risks and policy considerations (europa.eu) bzw. ECB IVF statistics

Mit ihrer Aussage verschlechterter Zukunftsaussichten bezieht sich die EZB auf das erhöhte Zinsumfeld, wie auch die veränderten makroökonomischen Rahmenbedingungen. Mögliche negative Entwicklungen an den Märkten können je nach Nutzungsart unterschiedlich stark ausfallen. Während einige Nutzungsarten, wie bspw. das Einzelhandels-Segment oder auch veraltete Büroimmobilien an peripheren Standorten in Schieflage geraten können, gibt es andere Nutzungsarten, die trotz eines veränderten Umfelds positive Aussichten haben. Zu den Nutzungsarten mit positiven Entwicklungschancen können Segmente wie der Logistik-Sektor oder auch Wohnimmobilien gezählt werden. Auch Nischensegmente wie beispielsweise Datencenter bieten Potenzial.

Die starke Differenz der Zukunftsaussichten unterschiedlicher Nutzungsarten deutet darauf hin, dass Risiken durch die Wahl der richtigen, zukunftsorientierten Strategie reduziert werden können. Auch Nutzungsarten mit positiven Zukunftsaussichten sind durch die aktuelle Situation am Markt von einem Abschwung betroffen. Dies kann jedoch als attraktiver Eintrittszeitpunkt und somit als eine Chance gesehen werden.  Eigenkapitalstarke Investoren (z.B. REIFs) können antizyklisch agieren und Immobilien zu einem reduzierten Preis erwerben, um anschließend bei der Wahl der richtigen Strategie und Wertschöpfung von deren Entwicklung zu profitieren. Voraussetzung hierfür ist die nötige Liquidität auf Seiten der Fonds.

Liquiditätsrisiken und mögliche Auswirkungen auf den europäischen Immobilienmarkt?

In diesem Punkt behält die EZB also Recht: Offene Immobilienfonds sind einem Liquiditätsrisiko ausgesetzt. Immobilien als solche gelten als illiquide Anlage, da ihr Verkauf sowohl zeit- als auch kostenintensiv ist. Wenn Investoren vermehrt ihr Kapital zurückziehen, was aufgrund zyklischen Verhaltens insbesondere in unruhigen Marktphasen häufig vorkommt, entstehen auf Seiten der Fonds Liquiditätsengpässe. Diese Art des Ungleichgewichts wird wie folgt hervorgerufen: In Zeiten, in denen viele Investoren ihr Kapital zurückziehen möchten, müssen Immobilien aus dem Fonds veräußert werden, um genügend Kapital zur Auszahlung bereitzustellen. Da schlechte Marktphasen und vermehrte Kapitalrückrufe zumeist zeitlich aufeinander fallen, werden die Objekte häufig mit Verlust verkauft, was sich negativ auf die Performance des Fonds auswirkt. Weitere Anleger könnten daraufhin ihre Anteile verkaufen wollen und die Liquidität des Fonds weiter unter Druck setzen. Es kommt zu einem Phänomen, das dem eines Bank-Runs ähnelt.

Sollten Investoren also von Immobilienfonds absehen?

Nein. Das Risiko entstehender Liquiditätsengpässe bezieht sich, wie auch von der EZB betont, explizit auf offene Fondsstrukturen. Durch die Investition in geschlossene Immobilienfonds kann dieses Risiko einfach vermieden werden. Obwohl das investierte Kapital länger gebunden bleibt, bietet die geschlossene Struktur eine Sicherheit vor Liquiditätsengpässen. Auch die Möglichkeit der Verlängerung der Fondslaufzeit schafft zusätzliche Sicherheit hinsichtlich eines attraktiven Ausstiegszeitpunktes. Da dies keine neue Erkenntnis ist, setzt unser Real Estate Team ausschließlich auf geschlossene Fondsstrukturen.

In ihren Ausführungen warnt die EZB davor, dass bestehende Liquiditätsengpässe negative Auswirkungen auf den europäischen Immobilienmarkt haben könnten, insbesondere in Märkten, in denen der Marktanteil offener Immobilienfonds besonders hoch ist. Sollte es flächendeckend zu Liquiditätsengpässen bei offenen Immobilienfonds kommen, sind Auswirkungen auf die lokalen Märkte möglich.

Potenzielle negative Einflüsse können allerdings dadurch relativiert werden, dass viele Fondsmanager die Möglichkeit nutzen, angefragte Kapitalabzüge zeitlich zu verzögern. Es ist ebenfalls zu erwarten, dass die Auswirkungen von Liquiditätsengpässen aufgrund der Nutzungsart der Immobilien unterschiedlich ausfallen werden. Dies unterstreicht die Relevanz der Selektion einer zukunftsfähigen Fondsstrategie. Die Warnungen der EZB beziehen sich ausschließlich auf den EURO-Raum. Auf der Ebene des einzelnen Investors ist es empfehlenswert, in geschlossene Immobilienfonds zu investieren und das eigene Immobilienportfolio international zu diversifizieren, um das Risiko zu streuen. Einige internationale Märkte, wie zum Beispiel Asien, besitzen nur eine geringe Korrelation zum europäischen Immobilienmarkt. Der Aufbau eines international breit diversifizierten Portfolios kann folglich für zusätzliche Sicherheit in der Anlage sorgen.

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Über den Autor

Annchristine Neu

Immobilienfonds: Risiko für den europäischen Immobilienmarkt und das Finanzsystem?Immobilienfonds: Risiko für den europäischen Immobilienmarkt und das Finanzsystem?

Ihre fachlichen Grundlagen schuf sie während ihrer Studienlaufbahn durch einen, auf Finance und Accounting fokussierten Bachelor an der JGU in Mainz, sowie ihren Master in Immobilienmanagement an der Universität Leipzig. Bereits während ihres Studiums sammelte sie als Werkstudentin im Office Investment der BNP Paribas Real Estate Erfahrungen im Bereich institutioneller Immobilientransaktionen. Dort lag ihr Fokus auf der Datenaufbereitung, Analyse und Bewertung der Transaktionsobjekte.

Frau Neu ist Mitglied der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.), die sich die Schaffung professionalisierter, erhöhter Branchenstandards zum Ziel gemacht hat.

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