Immobilien
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Podcast
14.7.2025
Wenn Märkte schwanken, zeigt sich, welche Investments Substanz haben. In einem von Unsicherheit geprägten Umfeld rücken Anlageklassen in den Fokus, die auf stabilen Fundamenten stehen: mit resilienter Nachfrage, kalkulierbaren Cashflows und langfristiger Werthaltigkeit. Wohnimmobilien und der Lebensmitteleinzelhandel zählen genau dazu. Warum sie auch in Zeiten hoher Inflation, steigender Zinsen und politischer Eingriffe überzeugende Perspektiven bieten – und worauf Investoren jetzt besonders achten sollten –, beleuchtet dieser Beitrag.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Die hohe Inflation, ausgelöst unter anderem durch globale Krisen wie den Russland-Ukraine-Konflikt oder die Covid-Pandemie, hat zu spürbaren Zinserhöhungen geführt. Die Folge: Bauzinsen sind gestiegen, die Finanzierungskosten für Käufer sind deutlich höher. Auch wenn die Europäische Zentralbank erste Zinssenkungen eingeleitet hat, bleibt eine Rückkehr zu den niedrigen Zinsen der vergangenen Dekade unwahrscheinlich.
Die veränderte Zinspolitik wirkt sich unmittelbar auf die Dynamik der Immobilienmärkte aus: Die Kreditvergabe erfolgt deutlich restriktiver, da Banken striktere Anforderungen an Bonität und Eigenkapitalquote stellen. Gleichzeitig steigen durch die höheren Zinsen die monatlichen Finanzierungskosten für Käufer spürbar an. Verkaufsprozesse verzögern sich damit, da Verkäufer häufig an Preisvorstellungen aus der Niedrigzinsphase festhalten und kaum bereit sind, Zugeständnisse zu machen.
Auch auf der Angebotsseite zeigt sich eine deutliche Bremswirkung: Zahlreiche Neubauprojekte werden verschoben oder sogar ganz eingestellt. Unter anderem wegen gestiegener Baukosten, fehlender Planungssicherheit und erhöhter Finanzierungskosten. Dadurch werden Zielzahlen verfehlt – während die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch bleibt. Viele Haushalte, vor allem mittleren Einkommens, weichen deshalb vom Eigentums- in den Mietmarkt aus, was die Wohnungsnot zusätzlich verschärft.
Gerade vor diesem Hintergrund rücken für Investoren jene Assetklassen in den Fokus, die trotz schwieriger Rahmenbedingungen eine stabile Performance zeigen. Wohnimmobilien und Lebensmitteleinzelhandel gehören dazu – sie profitieren von strukturellen Trends und einem konstant hohen Grundbedürfnis.
Wohnimmobilien zählen zu den stabilsten Anlageklassen – und das aus gutem Grund. Denn das Grundbedürfnis „Wohnen“ ist kaum substituierbar: Menschen brauchen ein Dach über dem Kopf, unabhängig von wirtschaftlichen Zyklen oder geopolitischen Entwicklungen.
Hinzu kommen langfristige strukturelle Trends, die den Wohnungsmarkt zusätzlich stützen. In vielen Regionen – insbesondere in Ballungsräumen – übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot deutlich. Der anhaltende Zuzug in urbane Zentren, kombiniert mit einer sinkenden durchschnittlichen Haushaltsgröße, erhöht den Bedarf weiter.
Auch die politische und regulatorische Landschaft spielt eine Rolle: Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder andere sozialpolitische Interventionen zielen zwar auf die Begrenzung der Mietdynamik, führen jedoch zu Unsicherheiten bei Investoren. Da die Renditechancen begrenzt werden und das Angebot an Mietwohnungen sinken kann, wird der Markt für Investoren nicht zwingend berechenbarer, sondern bleibt von politischen Entscheidungen und deren Auswirkungen geprägt.
Trotz dieser Herausforderungen bleiben vor allem Zinshäuser – also vermietete Mehrfamilienhäuser – für viele Investoren attraktiv. Die konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt für vergleichsweise stabile Erträge und geringe Leerstandsrisiken. Zudem bieten Wohnimmobilien einen gewissen Schutz vor Inflation, da Mieteinnahmen – abhängig von der rechtlichen Ausgestaltung – zumindest teilweise an die Preisentwicklung angepasst werden können. In gefragten Lagen eröffnen sich für Investoren und Bestandshalter mit optimierten Portfolios auch unter regulatorischen Rahmenbedingungen zusätzliche Renditechancen, etwa durch steigende Mieten.
Lebensmittel gehören zur unverzichtbaren Grundversorgung – entsprechend konjunkturunabhängig ist die Nachfrage. Selbst in wirtschaftlich schwierigen Phasen bleiben Supermärkte stark frequentiert und sichern stabile Umsätze.
Für Investoren bietet der Lebensmitteleinzelhandel zudem hohe Planbarkeit: Mietverträge mit großen Handelsketten laufen häufig über zehn bis zwanzig Jahre. Solche langfristigen Vereinbarungen mit bonitätsstarken Mietern minimieren das Ausfallrisiko und sichern konstante Cashflows. Verlängerungsoptionen sind häufig Teil der Vertragsstruktur und erhöhen die Stabilität zusätzlich. Fluktuation ist in dieser Assetklasse entsprechend gering – was sie besonders attraktiv für langfristig orientierte Anleger macht. Indexierte Mietverträge, bei denen die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, sind im Lebensmitteleinzelhandel weit verbreitet und bieten Vermietern zusätzlichen Inflationsschutz.
Darüber hinaus zeigt sich der Lebensmitteleinzelhandel anpassungsfähig. Viele Marktteilnehmer setzen inzwischen auf Omnichannel-Strategien: klassische Filialen werden durch Online-Angebote, Lieferdienste oder Click-&-Collect-Modelle ergänzt. Das stärkt die Resilienz der Standorte und macht sie zukunftsfähig – trotz sich wandelnder Konsumgewohnheiten. Der stationäre Handel bleibt zentrale Anlaufstelle für den täglichen Bedarf, wird aber zunehmend intelligent mit digitalen Services verknüpft.
Im Vergleich zu Wohnimmobilien und dem Lebensmitteleinzelhandel zeigen andere Immobiliensegmente teils deutlich höhere Risiken und stärkere Abhängigkeiten von externen Faktoren:
Der Immobilienmarkt steht zunehmend unter dem Einfluss politischer, regulatorischer und nachhaltigkeitsbezogener Rahmenbedingungen. Wer heute in Wohnimmobilien investiert, muss diese Faktoren genau kennen.
Die ESG-Regulierung gewinnt zunehmend an Bedeutung – besonders durch verschärfte Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden. Immobilien, die diese Vorgaben nicht erfüllen, verlieren an Attraktivität: Sie lassen sich schwerer finanzieren, verkaufen oder gewinnbringend weiterentwickeln.
Energetische Sanierungen von Bestandsobjekten sind inzwischen eine Notwendigkeit, um gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden und Wertverluste zu vermeiden. Zudem führen sie häufig zu niedrigeren Betriebskosten, was sowohl die Vermietbarkeit als auch die erzielbaren Mieten positiv beeinflusst. Viele Mieter orientieren sich bei der Wohnungssuche als entscheidendes Kriterium nach der Warmmiete. Niedrigere Nebenkosten durch gute energetische Ausstattung können höhere Kaltmieten rechtfertigen.
Im europäischen Vergleich gilt der deutsche Immobilienmarkt als besonders stark reguliert. Die Vielzahl an gesetzlichen Vorgaben auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene erschwert die Planung und führt zu Unsicherheit. Im Gegensatz dazu setzen andere Länder auf schlankere Bauprozesse, digitale Genehmigungsverfahren und einheitliche Regelwerke, was Investitionen erleichtern und beschleunigen kann. Um die Attraktivität des Investitionsstandorts Deutschland für Investoren langfristig zu sichern, wäre eine Vereinfachung und Harmonisierung der Regulierungen sinnvoll, um mehr Planungssicherheit und Flexibilität zu gewährleisten.
In einem konsolidierenden Marktumfeld stehen Investoren vor der Entscheidung, ob sie ihre Immobilien strategisch veräußern oder langfristig im Bestand halten möchten. Ein möglicher Exit ergibt sich durch gezielte Sanierung und anschließende Veräußerung der Immobilie, etwa durch energetische Modernisierung, die den Wert der Immobilie steigern kann. Ein langfristiges Halten von Wohnimmobilien kann sich besonders im aktuellen Marktumfeld als attraktive Strategie erweisen. Die konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt für verlässliche Mieteinnahmen und macht Wohnimmobilien zu einer stabilen Einkommensquelle innerhalb eines diversifizierten Portfolios.
Wohnimmobilien und der Lebensmitteleinzelhandel zählen zu den stabilsten Assetklassen am Immobilienmarkt – und das aus gutem Grund. Beide bedienen grundlegende Bedürfnisse: Wohnen bietet Schutz und Sicherheit, während der Lebensmitteleinzelhandel die tägliche Versorgung sicherstellt. Diese Funktionen machen sie weitgehend immun gegenüber kurzfristigen Konsumtrends und konjunkturellen Schwankungen. Gerade in einem volatilen Marktumfeld suchen viele Investoren gezielt nach solchen verlässlichen Anlageoptionen – mit langfristiger Perspektive und resilienter Wertentwicklung.
Immobilien
14.7.2025
Elena Reuter
In einem von Unsicherheit geprägten Umfeld rücken Anlageklassen in den Fokus, die auf stabilen Fundamenten stehen: mit resilienter Nachfrage, kalkulierbaren Cashflows und langfristiger Werthaltigkeit. Wohnimmobilien und der Lebensmitteleinzelhandel zählen genau dazu. Erfahren Sie, worauf Sie jetzt als Investor achten sollten.
Wenn Märkte schwanken, zeigt sich, welche Investments Substanz haben. In einem von Unsicherheit geprägten Umfeld rücken Anlageklassen in den Fokus, die auf stabilen Fundamenten stehen: mit resilienter Nachfrage, kalkulierbaren Cashflows und langfristiger Werthaltigkeit. Wohnimmobilien und der Lebensmitteleinzelhandel zählen genau dazu. Warum sie auch in Zeiten hoher Inflation, steigender Zinsen und politischer Eingriffe überzeugende Perspektiven bieten – und worauf Investoren jetzt besonders achten sollten –, beleuchtet dieser Beitrag.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Die hohe Inflation, ausgelöst unter anderem durch globale Krisen wie den Russland-Ukraine-Konflikt oder die Covid-Pandemie, hat zu spürbaren Zinserhöhungen geführt. Die Folge: Bauzinsen sind gestiegen, die Finanzierungskosten für Käufer sind deutlich höher. Auch wenn die Europäische Zentralbank erste Zinssenkungen eingeleitet hat, bleibt eine Rückkehr zu den niedrigen Zinsen der vergangenen Dekade unwahrscheinlich.
Die veränderte Zinspolitik wirkt sich unmittelbar auf die Dynamik der Immobilienmärkte aus: Die Kreditvergabe erfolgt deutlich restriktiver, da Banken striktere Anforderungen an Bonität und Eigenkapitalquote stellen. Gleichzeitig steigen durch die höheren Zinsen die monatlichen Finanzierungskosten für Käufer spürbar an. Verkaufsprozesse verzögern sich damit, da Verkäufer häufig an Preisvorstellungen aus der Niedrigzinsphase festhalten und kaum bereit sind, Zugeständnisse zu machen.
Auch auf der Angebotsseite zeigt sich eine deutliche Bremswirkung: Zahlreiche Neubauprojekte werden verschoben oder sogar ganz eingestellt. Unter anderem wegen gestiegener Baukosten, fehlender Planungssicherheit und erhöhter Finanzierungskosten. Dadurch werden Zielzahlen verfehlt – während die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch bleibt. Viele Haushalte, vor allem mittleren Einkommens, weichen deshalb vom Eigentums- in den Mietmarkt aus, was die Wohnungsnot zusätzlich verschärft.
Gerade vor diesem Hintergrund rücken für Investoren jene Assetklassen in den Fokus, die trotz schwieriger Rahmenbedingungen eine stabile Performance zeigen. Wohnimmobilien und Lebensmitteleinzelhandel gehören dazu – sie profitieren von strukturellen Trends und einem konstant hohen Grundbedürfnis.
Wohnimmobilien zählen zu den stabilsten Anlageklassen – und das aus gutem Grund. Denn das Grundbedürfnis „Wohnen“ ist kaum substituierbar: Menschen brauchen ein Dach über dem Kopf, unabhängig von wirtschaftlichen Zyklen oder geopolitischen Entwicklungen.
Hinzu kommen langfristige strukturelle Trends, die den Wohnungsmarkt zusätzlich stützen. In vielen Regionen – insbesondere in Ballungsräumen – übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot deutlich. Der anhaltende Zuzug in urbane Zentren, kombiniert mit einer sinkenden durchschnittlichen Haushaltsgröße, erhöht den Bedarf weiter.
Auch die politische und regulatorische Landschaft spielt eine Rolle: Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder andere sozialpolitische Interventionen zielen zwar auf die Begrenzung der Mietdynamik, führen jedoch zu Unsicherheiten bei Investoren. Da die Renditechancen begrenzt werden und das Angebot an Mietwohnungen sinken kann, wird der Markt für Investoren nicht zwingend berechenbarer, sondern bleibt von politischen Entscheidungen und deren Auswirkungen geprägt.
Trotz dieser Herausforderungen bleiben vor allem Zinshäuser – also vermietete Mehrfamilienhäuser – für viele Investoren attraktiv. Die konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt für vergleichsweise stabile Erträge und geringe Leerstandsrisiken. Zudem bieten Wohnimmobilien einen gewissen Schutz vor Inflation, da Mieteinnahmen – abhängig von der rechtlichen Ausgestaltung – zumindest teilweise an die Preisentwicklung angepasst werden können. In gefragten Lagen eröffnen sich für Investoren und Bestandshalter mit optimierten Portfolios auch unter regulatorischen Rahmenbedingungen zusätzliche Renditechancen, etwa durch steigende Mieten.
Lebensmittel gehören zur unverzichtbaren Grundversorgung – entsprechend konjunkturunabhängig ist die Nachfrage. Selbst in wirtschaftlich schwierigen Phasen bleiben Supermärkte stark frequentiert und sichern stabile Umsätze.
Für Investoren bietet der Lebensmitteleinzelhandel zudem hohe Planbarkeit: Mietverträge mit großen Handelsketten laufen häufig über zehn bis zwanzig Jahre. Solche langfristigen Vereinbarungen mit bonitätsstarken Mietern minimieren das Ausfallrisiko und sichern konstante Cashflows. Verlängerungsoptionen sind häufig Teil der Vertragsstruktur und erhöhen die Stabilität zusätzlich. Fluktuation ist in dieser Assetklasse entsprechend gering – was sie besonders attraktiv für langfristig orientierte Anleger macht. Indexierte Mietverträge, bei denen die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, sind im Lebensmitteleinzelhandel weit verbreitet und bieten Vermietern zusätzlichen Inflationsschutz.
Darüber hinaus zeigt sich der Lebensmitteleinzelhandel anpassungsfähig. Viele Marktteilnehmer setzen inzwischen auf Omnichannel-Strategien: klassische Filialen werden durch Online-Angebote, Lieferdienste oder Click-&-Collect-Modelle ergänzt. Das stärkt die Resilienz der Standorte und macht sie zukunftsfähig – trotz sich wandelnder Konsumgewohnheiten. Der stationäre Handel bleibt zentrale Anlaufstelle für den täglichen Bedarf, wird aber zunehmend intelligent mit digitalen Services verknüpft.
Im Vergleich zu Wohnimmobilien und dem Lebensmitteleinzelhandel zeigen andere Immobiliensegmente teils deutlich höhere Risiken und stärkere Abhängigkeiten von externen Faktoren:
Der Immobilienmarkt steht zunehmend unter dem Einfluss politischer, regulatorischer und nachhaltigkeitsbezogener Rahmenbedingungen. Wer heute in Wohnimmobilien investiert, muss diese Faktoren genau kennen.
Die ESG-Regulierung gewinnt zunehmend an Bedeutung – besonders durch verschärfte Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden. Immobilien, die diese Vorgaben nicht erfüllen, verlieren an Attraktivität: Sie lassen sich schwerer finanzieren, verkaufen oder gewinnbringend weiterentwickeln.
Energetische Sanierungen von Bestandsobjekten sind inzwischen eine Notwendigkeit, um gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden und Wertverluste zu vermeiden. Zudem führen sie häufig zu niedrigeren Betriebskosten, was sowohl die Vermietbarkeit als auch die erzielbaren Mieten positiv beeinflusst. Viele Mieter orientieren sich bei der Wohnungssuche als entscheidendes Kriterium nach der Warmmiete. Niedrigere Nebenkosten durch gute energetische Ausstattung können höhere Kaltmieten rechtfertigen.
Im europäischen Vergleich gilt der deutsche Immobilienmarkt als besonders stark reguliert. Die Vielzahl an gesetzlichen Vorgaben auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene erschwert die Planung und führt zu Unsicherheit. Im Gegensatz dazu setzen andere Länder auf schlankere Bauprozesse, digitale Genehmigungsverfahren und einheitliche Regelwerke, was Investitionen erleichtern und beschleunigen kann. Um die Attraktivität des Investitionsstandorts Deutschland für Investoren langfristig zu sichern, wäre eine Vereinfachung und Harmonisierung der Regulierungen sinnvoll, um mehr Planungssicherheit und Flexibilität zu gewährleisten.
In einem konsolidierenden Marktumfeld stehen Investoren vor der Entscheidung, ob sie ihre Immobilien strategisch veräußern oder langfristig im Bestand halten möchten. Ein möglicher Exit ergibt sich durch gezielte Sanierung und anschließende Veräußerung der Immobilie, etwa durch energetische Modernisierung, die den Wert der Immobilie steigern kann. Ein langfristiges Halten von Wohnimmobilien kann sich besonders im aktuellen Marktumfeld als attraktive Strategie erweisen. Die konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt für verlässliche Mieteinnahmen und macht Wohnimmobilien zu einer stabilen Einkommensquelle innerhalb eines diversifizierten Portfolios.
Wohnimmobilien und der Lebensmitteleinzelhandel zählen zu den stabilsten Assetklassen am Immobilienmarkt – und das aus gutem Grund. Beide bedienen grundlegende Bedürfnisse: Wohnen bietet Schutz und Sicherheit, während der Lebensmitteleinzelhandel die tägliche Versorgung sicherstellt. Diese Funktionen machen sie weitgehend immun gegenüber kurzfristigen Konsumtrends und konjunkturellen Schwankungen. Gerade in einem volatilen Marktumfeld suchen viele Investoren gezielt nach solchen verlässlichen Anlageoptionen – mit langfristiger Perspektive und resilienter Wertentwicklung.
Über den Autor
Elena Reuter
Elena Reuter verantwortet als Head of Real Estate den Immobilienbereich von FINVIA.
Frau Reuter hat ihren Bachelor in Immobilienwirtschaft an der HfWU Nürtingen-Geislingen erfolgreich abgeschlossen. Nach ihrem Master-Studium in International Finance & Entrepreneurship startete sie ihren beruflichen Werdegang als Asset Managerin bei der AFIAA (Anlagestiftung für Immobilien im Ausland) in Zürich und war dort zuständig für das Asset Management des europäischen Portfolios. Danach trat Elena Reuter als Partner bei HQ Trust ein, dem Multi Family Office der Familie Harald Quandt. Ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit war die Beratung und Steuerung privater sowie institutioneller Immobilienmandate. Frau Reuter ist als MRICS (Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) den besonderen Standards und der Einhaltung berufsethischer Regeln ihren Kunden gegenüber verpflichtet.
